鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鳥取 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０１３ -35	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2m道路、中間画地		１住居 (70,160)
b	２１１１０３ -6	鳥取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	２１１１０３ -7	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	２１１１０３ -8	鳥取市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (80,300)
e	２１１１０１ -13	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東19m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,009	100 [ 77.6]	83,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	84,600
b	(　 ) 70,161	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	69,466	100 [ 87.4]	79,481		80,300
c	(　 ) 83,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,750	100 [ 98.0]	85,459		86,300
d	(　 ) 81,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,726	100 [ 100.0]	81,726		82,500
e	(　 ) 114,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	95,789	100 [ 112.2]	85,373		86,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

鳥取 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存宅地のため適用不可能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,798,105	616,393	3,181,712	2,543,120	638,592	（　0.9689） 618,732	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,374,640 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.00	ＬＳ2	246.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	246 ㎡	13.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有床面積約６０㎡程度のファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	123.00	100.0	123.00	1,338	164,574	2.0	329,148
							0.0	0
～

～

～

～

計		246.00	100.0	246.00		329,148		658,296
								0

⑨年額支払賃料	329,148 円　×　12ヶ月　＝　 3,949,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,949,776 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,991 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,791,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	658,296 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,320 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,798,105 円　　　　（　 15,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０１（収）　　　　-7	1,402 ( 1,344)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０１（収）　　　　-8	1,495 ( 1,452)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,800 円	33,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,493 円	3,949,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,600 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 616,393 円　（　　　　　　 2,506 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 246.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,543,120 円（　　　　　 10,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,798,105 円
②総費用	616,393 円
③純収益　①－②	3,181,712 円
④建物等に帰属する純収益	2,543,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	638,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	618,732 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,374,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
鳥取 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鳥取 -13

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　向井　伸

印

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鳥取市西町３丁目４１１番				②地積　(㎡)	246 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ旧市街地の閑静な住宅地域	南西8m市道	水道、ガス、下水	鳥取 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

閑静な住宅地域

街

路

基準方位北　　　８
ｍ市道

交通

施設

鳥取駅北東方

1.7km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域としての熟成度は高く、今後とも閑静な住環境を維持しながら、静態的に推移していくものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は「千代川」以東の旧鳥取市市街地の一般住宅地域が存する圏域。需要者の中心は同圏域居住者がほとんど
である。熟成した住宅地域であり宅地供給が少ないため、市場は底堅い。土地は２５０㎡程度で２０００万円程度の物
件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、賃貸アパートも見られるが、需要の中心は自己使用目的の戸建住宅用地で
ある。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、取引価格を指標に価格が決定される傾向が強い。以上から、
比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、再吟味のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鳥取 -3                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     84,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は弱く、投資は減少、製造業の生産も低
迷気味である。鳥取市の人口は微減。地価は
、コロナの影響が長引く気配のため不透明な
状況が続く。

周辺住宅地の不動産市場の需要は回復しつつ
あったが、コロナの影響により不透明な状況
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

鳥取 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１１０３ -7	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	２１１１０３ -8	鳥取市		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	２１１１０１ -13	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東19m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	２１１０７３ -32	鳥取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、南西4m、角地		１中専 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,750	100 [ 99.0]	84,596	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	85,400
b	(　 ) 81,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,726	100 [ 100.0]	81,726		82,500
c	(　 ) 114,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	95,789	100 [ 114.1]	83,952		84,800
d	(　 ) 70,061	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	70,201	100 [ 86.0]	81,629		82,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,700 円／㎡]

鳥取 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地により再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,803,782	616,470	3,187,312	2,543,120	644,192	（　0.9689） 624,158	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,483,160 円　　　　（　 50,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鳥取 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.00	ＬＳ2	246.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	246 ㎡	13.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積６０㎡程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	123.00	100.0	123.00	1,340	164,820	2.0	329,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		246.00	100.0	246.00		329,640		659,280
								0

⑨年額支払賃料	329,640 円　×　12ヶ月　＝　 3,955,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,955,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,797,453 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	659,280 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,803,782 円　　　　（　 15,463 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０１（収）　　　　-7	1,402 ( 1,344)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,342 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０１（収）　　　　-8	1,495 ( 1,452)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鳥取 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,800 円	33,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,670 円	3,955,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定
	建物　　　　　　　　　 265,600 円	33,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,200 円	33,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 616,470 円　（　　　　　　 2,506 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 246.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,543,120 円（　　　　　 10,338 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,803,782 円
②総費用	616,470 円
③純収益　①－②	3,187,312 円
④建物等に帰属する純収益	2,543,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	644,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	624,158 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,537 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,483,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,700 円／㎡）