別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥取 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -10 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅 印  TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市卯垣２丁目６１８番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 密集する既成住宅地 域 南4.5m道路 水道、ガス、下水 鳥取 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ道路 交通 施設 鳥取駅東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの住宅地域であり、道路条件はやや劣る。将来も現状の住環境を維持するが、地価水準は下落基調にあ るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市東部の住宅地域に広域的に及ぶと判定した。需要者の中心は圏域内に居住あるいは地縁性を有する 個人であり、圏域外からの転入は少ない。対象標準地周辺は古くに開発された住宅地域であり、中心部に近いなど利便 性は比較的よいものの、街路条件が劣ることが阻害要因となり、需要は依然として弱い。需要は土地で７００万円前後 、新築戸建物件で２，５００万円前後が取引の中心価格帯であるが、中古住宅が取引の大半を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は戸建住宅が密集する住宅地域であり、アパートも散見されるが、自己利用目的の取引が大半を占める 。対象標準地は画地規模を考慮すると投資目的の需要は期待できないことから、収益価格は試算しない。居住の快適性 ・利便性が重視される住宅地域にあり、取引価格水準を指標として行動する需要者が大半であることから、比準価格を 中心に価格検討を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 91.7] [102.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染拡大を受け て、住宅の買い控えが見られるなど、今後の 需要の減退が懸念される。 郊外型分譲住宅地域との格差が広がりつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％