別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥取 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -8 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市立川町３丁目３１７番 ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小売 店舗が見られる既成 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 鳥取 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅、店舗併用住宅等が 建ち並ぶ古くからの住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鳥取駅東方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　古くから住商混在地域で、建物の更新が見られ始めたが新興住宅地との競争により劣勢である。新型コロナウ イルス感染症の影響の長期化の懸念があり、収束までの期間が見通しにくいことから将来予測は難しい。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、立川町、吉方町を中心とする住宅地域と判定した。典型的な需要者は、個人、不動産業者等で、他圏 域からの転入は少ないと思料する。古くからの住宅地域で、狭小街路が多く奥行の長い区画が多いことなど需要者の選 好性にそぐわない面があり、総じて需要の弱さが続いている。感染症の影響長期化により更に需要減少の可能性もある 。需要の中心となる価格帯は、土地総額で５００～６００万円程度が中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法は、同一需給圏内の信頼性の高い事例により比準したもので求められた比準価格は規範性の高い価格 と思料する。収益還元法は、対象地域では自用での土地利用が多いこと、対象標準地の規模が共同住宅建築に見合わな いことから適切な収益価格の査定が困難なため適用しない。対象標準地の存する地域及び周辺地域の市場特性を踏まえ 比準価格を再吟味し、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鳥取（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大、影響の長期 化により不動産市場全体に需要は弱含み傾向 となっている。更なる悪化の懸念もある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％ -0.5 ％