別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥取 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市馬場字東屋敷２７４番２外 ②地積 　(㎡) 720   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,300) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 鳥取 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの農家集落地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鳥取駅南方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 　周辺地域でのディスカウントストアの進出により、利便性の向上が見られたが市街化調整区域のため影響は小 さく、土地価格は緩やかに下落しており今後も同様の傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鳥取市中心部の南東から南方に広がる市街化調整区域内の農家集落地域と判定した。典型的な需要者 は、当該圏域に地縁性を有する個人に概ね限定されると思料する。大きな要因として人口減少、第一次産業従事者の減 少により土地需要が弱含み傾向のところに新型コロナウイルス感染症拡大、影響の長期化が重なっている。需要の中心 となる価格帯は、農家集落地域内で取引件数が少なく把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　取引事例比較法は、同一需給圏内で類似性の認められる取引事例が少なかったが求められた価格は信頼性の認められ る価格と思料する。収益還元法は、農家集落地域のため、賃貸市場が未成熟で適切な収益価格の査定が困難なため適用 しない。対象標準地の存する地域及び周辺地域の市場特性を踏まえ比準価格を再吟味し、比準価格をもって鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、第一次産業従事者の減少により、 不動産需要の弱さが続いている。新型コロナ ウイルス感染症の影響の長期化が懸念材料と なっている。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％