別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 串本 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   串本 -3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　浪花　光紀 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東牟婁郡串本町サンゴ台１１８４番２８ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m町道 水道、下水 串本 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ町 道　 交通 施設 串本駅北東方 1.5km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が見られる高台の住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持する ものと思料する。地価は、若干の強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、串本町及びその周辺市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆どを 占めると思料される。先行きの不透明感はあるものの、区画整然とした利便性の高い高台であり居住環境でやや優るた め、需要は比較的安定している。価格帯については、土地は２００㎡程度で１，０００万円程度、新築の戸建物件は２ ，６００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 くしもと町立病院の南東方で中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心であると 思料される。また、賃貸市場においても、共同住宅の需要はほとんどないため、共同住宅の想定は非現実的である。従 って、市場参加者の行動及び代表標準地との検討等を踏まえた結果、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもっ て、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太地 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 39.6] [100.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町中心部では津波被害が懸念されることに加 え、人口減少や先行きの不透明感等により、 居住環境の良好な一部地域を除き、需要は弱 含みである。 くしもと町立病院の南東方の住宅地域であり 、区画整然とした利便性の高い高台であり居 住環境でやや優るため、地価は依然若干の強 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％