別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 白浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白浜 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央 印  TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西牟婁郡白浜町堅田字坂巻２７６０番４４ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 南西5.2m町道 水道、下水 白浜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北　５． ２ｍ町道 交通 施設 白浜駅南方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ白浜駅南方の高台にある一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準的使用にここ数年変化はなく、今後も同 様の住環境で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白浜町及び周辺市町の圏域。需要者は白浜町内の居住者が多く圏域外からの転入者は少ない。地域内街路 が整然とし、各画地規模も十分確保されており居住の快適性は高い地域であるが、やや利便性は劣る。住宅地需要に関 し、地域の景気回復の遅れや高齢化の影響を受けているが高台地においては一定数需要が継続している。土地は６００ 万円程度、新築の戸建住宅にあっては２，５００万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が中心の区画整然とした住宅地域であり自用での取引が中心である。その地域的特性から収益還元法の適用は 見送った。代表標準地との検討を踏まえ、市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格をもって鑑定 評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上富田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 99.0] [103.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症拡大による社会経済活動への影響が内 外経済を下振れさせるリスクに今後も注意す べきである。 区画が整然とした高台の住宅地域である。津 波懸念がある白浜町において、高台地は一定 の需要が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％