別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 みなべ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みなべ -1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　藍畑　幾子 印  TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡みなべ町北道字西里中２５１番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗併用住宅 等が混在する既成住 宅地域 南東2.8m町道 水道、下水 南部 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　　北２． ８ｍ町道 交通 施設 南部駅北西方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の混在住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、概ね同様の住環境を維持していくものと予測する。 需要の減退から、地価の下落傾向は今後も継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみなべ町の住宅地域である。主たる需要者はみなべ町内の居住者であり、町外からの転入者はほとんどな い。総人口及び世帯数の減少が続いており、住宅地の需給は弱く、空き家も増加傾向にある。町中心部の住宅地域であ るため利便性は良いが、街路条件が劣るため、当該地域の宅地需要は弱含みで推移している。土地で９００万円程度、 新築の戸建物件で２，４００万円程度が需要の中心価格帯と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した規範性の高い価格である。尚、街路条件等により、市場性のある賃貸住宅の敷地に適 合しないと判断し、収益還元法を非適用とした。当該地域の地価は、自用の戸建住宅地としての需給関係によって形成 されているため、町内の取引事例より試算した比準価格の説得性は高いと判断する。よって、代表標準地を規準とした 価格に留意の上、比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上富田 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [102.3] [103.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は減少傾向にあり、少子高齢化も進行 している。土地取引は少ないが、津波リスク の少ない中心部から離れた地域で小規模分譲 が見受けられる。 町中心部に位置しているが、街路条件が劣る 既成住宅地域であり、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％