別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 九度山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九度山 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀 印  TEL.

鑑定評価額 6,760,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊都郡九度山町大字慈尊院字堂ノ壇１１４番５外 ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農家 住宅も見られる既成 住宅地域 南西4.6m町道 水道、下水 九度山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ町道 交通 施設 九度山駅北西方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が見られる住宅地域で、特別の変動要因はなく、今後とも同様の住環境を維持するものと予 測する。住宅地需要は減退しているが、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね九度山町及びその周辺市町の戸建住宅地域。需要者の中心は、九度山町居住者が大半を占め、同一需 給圏外からの転入は少ない。一般住宅と農家住宅が見られる住宅地域であり、宅地開発等の新規分譲は見られず、住宅 地の需給は、最近の経済状況を反映して概ね横ばい乃至弱含みの状況で推移している。土地は３００㎡程度で６００万 円程度が取引の中心で、新築の戸建物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅等が混在する自己使用の戸建住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無であり、賃貸住宅の需要が なく、快適性を重視する戸建住宅地域であり、賃貸市場が成立していない。よって、収益価格は試算せず、代表標準地 との検討及び市場動向を踏まえ、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格もって、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九度山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [108.9] [103.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化は県平均より相当高く、人口は県平均 を上回ってかなりの減少傾向で、不動産市場 の不透明感等により住宅地取引は全体的に低 水準である。 一般住宅、農家住宅が見られる住宅地域であ り、周辺には農地も多く見られ、特別の変動 要因はなく、地価は概ね横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％