別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 田辺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田辺 -2 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央 印  TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田辺市古尾２４番１０ ｢古尾８－３｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 津波災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模低層一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南西4.5m市道 水道 紀伊田辺 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 紀伊田辺駅西方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ紀伊田辺駅を最寄駅とする小規模な一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準的使用にここ数年変化はなく 、今後も同様の住環境で推移するものと予測する。地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田辺市の圏域。需要者は田辺市内の居住者が多い。対象地域は街路条件がやや劣ること、川の近くで津波 災害警戒区域に位置すること等から不動産需要は低いままであり回復が見られない。取得金額に関して土地は３００万 円程度、新築の戸建住宅にあっては２，５００万円程度が中心と想定されるが、取引が少ない感は否めない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸物件も散見されるが、自用での取引が中心である。対象標準地程度の規模では収益性のある共同住宅の建 設が困難であるため収益還元法の適用は見送った。居住の快適性・利便性を重視する対象地域のような住宅地において 複数事例により比較を行った取引事例比較法は重視すべき手法である。以上より市場の実勢をより反映した実証的価格 である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田辺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [104.0] 100 [143.2] [103.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀には感染症の経済への影響を注視し、適 切な金融政策運営を行い、経済・物価・金融 情勢を踏まえて２％の物価安定目標を実現す る事を期待する。 旧来からある住宅地域である。津波懸念等か ら住宅地需要は減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％