別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 橋本 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橋本 -4 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　美濃部　元秀 印  TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橋本市高野口町伏原字角門９６４番１ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (70,270) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等も見られる既成集 落地域 南4.5m市道 水道、下水 紀伊山田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 紀伊山田駅南西方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成集落地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状維持で推移する ものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね橋本市及び隣接町の戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち旧高野口町の居住者がほとんど を占める。旧来からの既成集落地域であり、転入者も少なく、パイル織物等の地場産業の衰退による地域経済の低迷を 反映して需要はやや弱い。土地は２００㎡程度で４００万円程度、新築の戸建物件は１９００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅等が見られる既成の集落地域であり、自用目的での取引が中心でアパート等の賃貸物件はほとんどなく、賃貸 住宅の需要もなく、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地で、賃貸市場が形成されていない。よって、収益価格 は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県平均同様、減少傾向で、景気の長期 低迷、不動産市場の不透明感等により住宅地 取引は全体的に低水準である。 当該地域は旧来からの既成集落地域で転入者 及び新規住宅の建築も少なく、需要は弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％