鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４６７９公０３ -51	海南市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）商業津波災害警戒区域 (80,360)
b	０４６７９公０３ -52	海南市		建付地	（　）	長方形	西22m国道、中間画地		（都）商業津波災害警戒区域 (80,400)
c	０４６７９公０３ -61	海南市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、西3m、二方路		（都）商業津波災害警戒区域 (80,300)
d	０４６７９公０３再 -3	海南市		更地	（　）	長方形	南8.5m市道、北4m、二方路		（都）商業津波災害警戒区域 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,969	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	70,909	100 [ 74.9]	94,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,700
b	(　 ) 96,962	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,277	100 [ 96.6]	96,560		96,600
c	(　 ) 71,073	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	67,974	100 [ 71.6]	94,936		94,900
d	(　 ) 94,364	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	91,034	100 [ 94.1]	96,742		96,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,800 円／㎡]

海南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,246,342	868,241	3,378,101	3,087,000	291,101	（　0.9460） 275,382	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,399,647 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業津波災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	107 ㎡	7.0 m x 15.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

３階建店舗建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	2,101	134,464	5.0	672,320
							3.0	403,392
2～ 2	店舗	80.00	85.0	68.00	1,795	122,060	3.0	366,180
							3.0	366,180
3～ 3	店舗	80.00	85.0	68.00	1,650	112,200	3.0	336,600
							3.0	336,600
～

～

計		240.00	83.3	200.00		368,724		1,375,100
								1,106,172

⑨年額支払賃料	368,724 円　×　12ヶ月　＝　 4,424,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,424,688 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 398,222 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,026,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,375,100 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,513 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,106,172 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 207,363 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,246,342 円　　　　（　 39,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４６７９賃公０３　　　　-1	1,495 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,218 円/㎡　月額支払賃料（　 2,101 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４６７９賃公０３再　　　　-1	2,345 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,468
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	42,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	132,741 円	4,424,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 403,200 円	42,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,000 円	42,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 868,241 円　（　　　　　　 8,114 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,087,000 円（　　　　　 28,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,246,342 円
②総費用	868,241 円
③純収益　①－②	3,378,101 円
④建物等に帰属する純収益	3,087,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	291,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	275,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,399,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
海南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海南 5-1

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　渡邉　勉

印

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

95,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海南市名高字大須賀５３７番６				②地積　(㎡)	107 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）津波災害警戒区域
	1:2	店舗ＲＣ3	中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南12m市道	水道、ガス	海南 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 105 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

海南駅西方

300m

法令

規制

（都）商業
(80,400)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前近くの中心的な商業地域ではあるが、従来からの既存の商業地域であり、繁
華性に陰りが見られ、やや衰退傾向にある。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は海南市及びその周辺市の商業地域の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ法人や個人事
業者等である。最寄駅であるＪＲ海南駅には近いが、旧来型の既存の商業地域であり、大規模店舗等への顧客流出が続
いており衰退傾向にあることから、需要は弱い。なお、取引される総額や規模にばらつきが認められ、需要の中心とな
る価格帯を見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中低層店舗ビル等が中心の商業地域であり、自用目的での取引が中心である。また既存の商業地域であるこ
とから商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格は低位に試算された。したがって、市場の実態
を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響により依然厳しいが、
持ち直しの動きも見られる。需要への影響は
二極化し限定的ではあるが、概ね弱含み傾向
は続いている。

旧来からの市内中心部の商業地域であるが、
空き店舗も見られ、顧客の流出が継続中であ
り、需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

海南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４６７９公０３ -51	海南市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）商業津波災害警戒区域 (80,360)
b	０４６７９公０３ -52	海南市		建付地	（　）	長方形	西22m国道、中間画地		（都）商業津波災害警戒区域 (80,400)
c	０８４０７公０３ -42	海南市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西11m市道、北4.5m、南11m、三方路		（都）商業津波災害警戒区域 (90,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,969	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	70,909	100 [ 73.7]	96,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,200
b	(　 ) 96,962	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,277	100 [ 98.7]	94,506		94,500
c	(　 ) 60,750	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	70,875	100 [ 72.8]	97,356		97,400
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,800 円／㎡]

海南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、試算出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,370,131	890,824	3,479,307	3,182,550	296,757	（　0.9460） 280,732	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,504,549 円　　　　（　 51,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業津波災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	107 ㎡	7.0 m x 15.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階を店舗で各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

３階建の店舗ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	80.0	64.00	2,180	139,520	5.0	697,600
							3.0	418,560
2～ 3	店舗	80.00	85.0	68.00	1,734	117,912	3.0	353,736
							3.0	353,736
～

～

～

計		240.00	83.3	200.00		375,344		1,405,072
								1,126,032

⑨年額支払賃料	375,344 円　×　12ヶ月　＝　 4,504,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分に担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,504,128 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,143,798 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,405,072 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,927 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,126,032 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 213,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,370,131 円　　　　（　 40,842 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４６７９賃公０３　　　　-1	1,495 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,301 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４６７９賃公０３再　　　　-1	2,345 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,598
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,200 円	43,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,124 円	4,504,128　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 80,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 415,600 円	43,300,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 890,824 円　（　　　　　　 8,325 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,182,550 円（　　　　　 29,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,370,131 円
②総費用	890,824 円
③純収益　①－②	3,479,307 円
④建物等に帰属する純収益	3,182,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	296,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,732 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,504,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,400 円／㎡）