別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 海南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海南 -6 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　渡邉　勉 印  TEL.

鑑定評価額 5,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海南市幡川字奥ノ谷３０７番３ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅の中に農地 等が見られる既成住 宅地域 北5m市道 水道 海南 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅造規制区域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 海南駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地が見られる住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも同様の住 環境を維持するものと思料する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海南市の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は海南市の居住者が大半を占める。当該地域は当市中心市 街地に比較的近いとは言えるものの、農地等も見られる旧来からの既成住宅地域であり、需要は弱含みである。土地は ５００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅の中に農地等が見られる既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心の地域である。また標準地 の画地規模から判断して、共同住宅を想定することは非現実的である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態 を反映した実証的価格である比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海南 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,200 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [104.0] 100 [169.1] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響により、依然厳しい状 況にあるが、持ち直しの動きも見られる。そ の影響は限定的であるが、需要は弱含み傾向 が続いている。 農地等が見られる古くからの既成住宅地域で あり、周辺における新規分譲地に比べ選好性 が低く、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％