別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和歌山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 9-3 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　藍畑　幾子 印  TEL.

鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市雑賀崎字泊り新開２０１７番２３外 ②地積 　(㎡) 8,516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 工場 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 団地 西12.5m道路 水道 和歌山市 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   350 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　     8,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２．５ｍ道路 交通 施設 和歌山市駅南西方 6.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場や倉庫等が所在する臨海工業団地で、土地利用形態に変化はないものと予測する。工場増設に伴う土地取引 もみられ、地価水準は安定的に推移しているが、景況に先行き不透明感が残る。 (3)最有効使用の判定 工場、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市及び隣接市の工業地域。需要者の属性は製造業や倉庫業等を主体とする県内外の事業者。平成３ ０年度の平均売却単価は２１，０００円／㎡で、その後も当該地価水準は概ね維持されている。近年は、京奈和自動車 道や阪和自動車道和歌山南ＩＣの開通により、和歌山市内へのアクセスが向上して需要の高まりを見せていたが、製造 業の景況により下振れリスクがあるため、今後の市場動向には不透明感がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸工場や貸倉庫等の賃貸市場は未成熟で、同種規模の賃料水準の把握もできないため、収益還元法を非適用とした。本 件においては、取引事例を広域的範囲から選択したが、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格は、当該地域 の地価水準を示す重要な指標である。よって本件では、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意の上、比準価格を もって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の景況判断指数は低い水準で推移して いる。生産活動の低迷により、他産業に比べ て人手過剰感が強まっており、先行き不透明 感は強い。 平成８年に和歌山県が造成事業を行った臨海 型工業団地で、工業地として概ね熟成してい る。一部で事業用借地権設定契約による活用 も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％