別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和歌山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 9-1 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　船木　博央 印  TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市築港２丁目３番４ ②地積 　(㎡) 1,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ臨海 工業地域 北6.5m市道 水道、下水 和歌山市 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 和歌山市駅南西方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫が多く見られる臨海型の工業地域であり、標準的使用にここ数年変化は見られない。地価は下落傾向 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場、倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山県の圏域である。需要者の中心は県内の工場・倉庫立地を目的とした個人事業者や法人である。和 歌山県内の工業地では紀の川市の北勢田や橋本市の紀ノ光台等の工業団地が人気であるがこれらは内陸型の工業地であ り、港湾型の工業地は津波懸念があり県外からの需要は減少傾向にある。土地取得に関し取得金額にバラつきが多く、 需要の中心となる価格帯の判定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は工場、倉庫等が見られる工業地域であるが、自用の工場等が多く工業事業者向けの賃貸市場の成熟が低い。 したがって収益還元法は適用を見送った。鑑定評価額の決定にあたっては取引市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家の良心にしたがい上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １２月月例経済報告では輸出は、増加し、生 産は、持ち直しているとあり先行きも持ち直 しが継続されることが期待される。 和歌山県においては津波懸念から港湾型の工 業地の需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％