鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６３３１公０３ -13	和歌山市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	０５１２５公０３ -16	和歌山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西16m県道、東3m、二方路		準工 (60,200)
c	０６０４２公０３ -25	和歌山市		建付地	（　）	不整形	南11m市道、北3.2m、二方路		近商 (90,300)
d	０６１８５公０３ -16	和歌山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、中間画地		近商風致地区 (40,300)
e	０４６７９公０３ -6	和歌山市		建付地	（　）	不整形	南東30m市道、中間画地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,758	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,992	100 [ 115.8]	82,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,000
b	(　 ) 92,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	90,882	100 [ 110.1]	82,545		82,500
c	(　 ) 107,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 107.1]	103,390	100 [ 125.3]	82,514		82,500
d	(　 ) 87,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,900	100 [ 106.9]	82,226		82,200
e	(　 ) 87,925	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	90,644	100 [ 109.8]	82,554		82,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,300 円／㎡]

和歌山 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,136,028	1,369,406	4,766,622	4,348,800	417,822	（　0.9475） 395,886	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,079,306 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	8.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２～３階は事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

３階建の店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	82.0	98.40	1,856	182,630	5.0	913,150
							3.0	547,890
2～ 3	事務所	120.00	85.0	102.00	1,619	165,138	3.0	495,414
							3.0	495,414
～

～

～

計		360.00	84.0	302.40		512,906		1,903,978
								1,538,718

⑨年額支払賃料	512,906 円　×　12ヶ月　＝　 6,154,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 302.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,154,872 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 576,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,830,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,903,978 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,326 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,538,718 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 288,448 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,136,028 円　　　　（　 29,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３２２賃公０３　　　　-3	2,048 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,950	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,959 円/㎡　月額支払賃料（　 1,856 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３２２賃公０３　　　　-4	2,064 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,966
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	302,000 円	60,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,206 円	6,406,872　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 616,000 円	60,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,400 円	60,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,400 円	60,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,369,406 円　（　　　　　　 6,615 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,400,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,348,800 円（　　　　　 21,009 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,136,028 円
②総費用	1,369,406 円
③純収益　①－②	4,766,622 円
④建物等に帰属する純収益	4,348,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	417,822 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,079,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
和歌山 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和歌山 5-10

和歌山県

和歌山

氏名

不動産鑑定士　藍畑　幾子

印

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

82,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和歌山市和歌浦東２丁目５９４番４４｢和歌浦東２－９－５４｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:3	事務所Ｓ2	小規模な事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	紀三井寺 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 25 ｍ、南 140 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

紀三井寺駅北西方

2.1km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

比較的小規模な店舗が多い路線商業地域で、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の商業環境を維持してい
くものと予測する。地価水準は当面の間、概ね安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は和歌山市内の商業地域である。市場参加者は同一需給圏に地縁性を有する個人事業主及び法人が中心であ
る。繁華性の程度は低いが、街路条件の良い幹線道路沿いの商業地域であり、需要は安定的である。需要者の属性や取
引される画地規模により価格帯にばらつきが見受けられるため、市場における中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

元本と賃料との相関関係が弱く、収益価格が低位に試算された。即ち収益性で地価が形成されるには至っていないと判
断する。比準価格の試算に当たって採用した事例は、商業地域の取引市場の実態を反映したものであり、比準価格の説
得力は想定要素を含む理論的な価格である収益価格より高い。本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考とし
て鑑定評価額を決定した。尚、鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討にも留意している。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　和歌山 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.4]

[100.0]
100

82,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新規テナントの供給及び需要はともに弱く、
空室率は高い。景況判断指数に下げ止まりの
動きもあるが、低水準にあり、先行き不透明
感が強い。

商業地域としての繁華性には劣るが、幹線道
路沿いの商業地域の需要は底堅く、地価は概
ね安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

和歌山 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９４２７公０３ -1	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北14m国道、西4m、角地		準工 (70,200)
b	０５００１公０３ -22	和歌山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西20m国道、中間画地		近商 (80,300)
c	０５１２５公０３ -16	和歌山市		更地	（　）	ほぼ正方形	西16m県道、東3m、二方路		準工 (60,200)
d	０６８０８公０３ -34	和歌山市		更地	（　）	長方形	北西29.8m国道、中間画地		商業駐車付置義務駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,553	100 [ 85.1]	82,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,900
b	(　 ) 87,361	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	94,958	100 [ 115.7]	82,073		82,100
c	(　 ) 92,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	90,882	100 [ 111.0]	81,876		81,900
d	(　 ) 105,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	111,413	100 [ 135.2]	82,406		82,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,300 円／㎡]

和歌山 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,093,282	1,359,575	4,733,707	4,298,400	435,307	（　0.9475） 412,453	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,417,408 円　　　　（　 40,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和歌山 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	207 ㎡	8.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所の各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

低層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	80.0	96.00	1,798	172,608	5.0	863,040
							3.0	517,824
2～ 3	事務所	120.00	85.0	102.00	1,650	168,300	3.0	504,900
							3.0	504,900
～

～

～

計		360.00	83.3	300.00		509,208		1,872,840
								1,527,624

⑨年額支払賃料	509,208 円　×　12ヶ月　＝　 6,110,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,110,496 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 572,625 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,789,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,872,840 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,527,624 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 286,368 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,093,282 円　　　　（　 29,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７８５９賃公０３　　　　-4	2,546 ( 2,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,985	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,898 円/㎡　月額支払賃料（　 1,798 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３２２賃公０３　　　　-4	2,064 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,811
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和歌山 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,500 円	59,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,875 円	6,362,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 608,900 円	59,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,359,575 円　（　　　　　　 6,568 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,700,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,298,400 円（　　　　　 20,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,093,282 円
②総費用	1,359,575 円
③純収益　①－②	4,733,707 円
④建物等に帰属する純収益	4,298,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	435,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,453 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,417,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,700 円／㎡）