別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和歌山 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -46 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　川端　一郎 印  TEL.

鑑定評価額 5,430,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市冬野字城山９０４番 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南東2.9m市道 水道 黒江 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北２．９ ｍ市道 交通 施設 黒江駅北方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が混在する郊外の住宅地域であり、周辺道路整備が進んでいるが、当面地域の環境は安定 的に推移すると予測する。地価水準は、地域特性から選好性が低く、下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、農家集落的な地域特性もあり、当該地域に地縁選好性を 持つ個人が多いと見られる。周辺では高速ＩＣ開設による道路整備が進んでいるものの、周辺人口の減少、高齢化もあ り、需要は弱い状態が続いている。取引総額の中心帯は、土地は５４０万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、一般住宅等の戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、自用目的での取引が中心で賃貸用共同住宅等の 収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格が試算できなかった。従って、本件では当該地域の 市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [115.5] [103.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍等の影響により、地域経済は低迷、 混乱しており、雇用情勢も同様の傾向がみら れるが、住宅地需要は地域的に区々の状況で ある。 近隣地域周辺に道路整備が行われているが、 市街化調整区域内宅地であり、農家住宅が多 く見られるため、人気薄で、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％