別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和歌山 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -31 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　中村　誠 印  TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市堀止東２丁目５番２２ ｢堀止東２－８－１５｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 和歌山市 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 和歌山市駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に存する既成住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。利便性の良 さから人気度は高く、地価はほぼ横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者の中心は、和歌山市の居住者が大部分を占めるものと考えられる。市街地内の利 便性の良い閑静な住宅地域で、学校、商業、医療施設等への接近性も比較的良好であることから、当該地域一帯は人気 度が高く、需給関係は比較的安定している。土地は２，２００万円程度、新築戸建物件は４，０００万円程度の物件が 需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺の類似地域の信頼性のある取引事例から試算したもので、市場の実態を反映した実証的価格である。 収益価格については、近隣地域は居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり、自用目的の取引が中心で、賃貸共同住 宅の想定は非現実的であるため、試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和歌山 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.4] [103.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より、依然として厳しい状況にあるが、持ち 直しの動きがみられる。 中心市街地内の既成住宅地域で潜在的需要が あり、周辺の小規模分譲地の販売価格の影響 も受けるが、需要は比較的安定しているもの と考えられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％