別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 和歌山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和歌山 -13 和歌山県 和歌山 氏名  不動産鑑定士　浪花　光紀 印  TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和歌山市西庄字清田２５１番１１ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 八幡前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 八幡前駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の環境を維持するものと思料 する。地価は、若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏に地縁性を持つ個人が殆どを占めると思料さ れる。区画整然としているものの、宅地開発による供給過剰感や先行きの不透明感等により、需要は若干の弱含みであ る。価格帯については、土地は１２０㎡程度で５５０万円程度、新築の戸建物件は２，２００万円程度が取引の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 西庄運動公園の東方に所在する一般住宅等が多い住宅地域であり、自用目的での取引が中心であると思料される。また 、第１種低層住居専用地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域である。従って、市場参加者 の行動等を踏まえた結果、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価が堅調な地域もみられるが、居住環境で 優れる地域以外の地域では、人口減少や先行 きの不透明感等を反映し需要はやや弱含みで ある。 西庄運動公園の東方に位置する住宅地域であ り、区画整然としているものの、宅地開発に よる供給過剰感により、地価は依然若干の弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％