別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 河合 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河合 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　土井　元 印  TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡河合町高塚台１丁目５番１２ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.1m町道 水道、ガス、下水 佐味田川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． １ｍ町道 交通 施設 佐味田川駅南西方 950m 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。なお、近隣の「町立河合第三小学校」が２０ ２０年３月末に閉校された。地価水準は依然弱含み傾向で推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄田原本線、ＪＲ関西本線、同和歌山線沿線で、概ね河合町及びその周辺都市の住宅地域を中心とする 圏域である。需要者は河合町居住者を中心に、周辺地域からの転入も見込まれる。中規模一般住宅が多い区画整然とし た住宅地域であるが、昨今の地域動向等から需給関係は依然弱含み傾向である。土地の中心価格帯は、標準地と同規模 程度で１，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快 適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的と認められること等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い取引事例を基に適正に試算された比 準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河合 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,300 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [117.6] [103.0] 100 78,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河合町は総人口、生産年齢人口とも減少傾向 で推移しており、特に後者の減少率が大きい 。不動産需要は依然低迷傾向で推移している 。 ２０２０年３月末に近隣の「町立河合第三小 学校」が閉校された。地価水準は依然弱含み 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％