鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

王寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	王寺Ｄ -107	北葛城郡王寺町		更地	（　）	不整形	南6m町道、西2.2m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
b	香芝Ｉ -13	香芝市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、準角地		近商高度地区最高20m 地区計画等 (90,300)
c	王寺Ｈ -103	北葛城郡王寺町		更地	（　）	ほぼ整形	北13m国道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
d	河合Ｌ -106	北葛城郡河合町		更地	（　）	ほぼ台形	南東17m町道、中間画地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,200)
e	香芝Ｌ -204	香芝市		底地	（　）	ほぼ長方形	北2.8m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	75,271	100 [ 94.0]	80,076	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,100
b	(　 ) 90,746	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	88,103	100 [ 110.3]	79,876		79,900
c	(　 ) 58,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	58,410	100 [ 73.0]	80,014		80,000
d	(　 ) 101,471	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,761	100 [ 125.7]	80,160		80,200
e	(　 45,377) 90,754	100 [ 115.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,917	100 [ 82.1]	96,123		96,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
e	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

王寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため土地の再調達原価を求めるのは困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,628,037	776,824	3,851,213	3,287,040	564,173	（　0.9708） 547,699	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,953,980 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

王寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	212 ㎡	17.8 m x 11.9 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼住宅（部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段付メゾネットタイプのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗兼住宅	160.00	100.0	160.00	1,245	199,200	5.0	996,000
							3.0	597,600
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		398,400		1,992,000
								1,195,200

⑨年額支払賃料	398,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,780,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,780,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,806 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,383,994 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,992,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,195,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 225,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,628,037 円　　　　（　 21,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ香芝Ⅰ（賃）　　　　-201	918 ( 875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	966	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,314 円/㎡　月額支払賃料（　 1,245 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ香芝Ｇ（賃）　　　　-3	1,783 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,661
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

王寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,200 円	42,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,424 円	4,780,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,400 円	42,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 776,824 円　（　　　　　　 3,664 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,800,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0781 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,287,040 円（　　　　　 15,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,628,037 円
②総費用	776,824 円
③純収益　①－②	3,851,213 円
④建物等に帰属する純収益	3,287,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	564,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	547,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,953,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
王寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

王寺 5-1

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　土井　元

印

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北葛城郡王寺町畠田４丁目４１８番１１				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区最高20m (90,200)
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域	東6m町道	水道、下水	畠田 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ町道

交通

施設

畠田駅南西方

120m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域北側に予定されている都市計画道路事業が完成すれば、今後当該地域も利便性等高まっていくものと予
測する。地価水準は当該事業の進捗の影響を受け推移していくものと考える。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね王寺町及びその周辺都市等の最寄駅近くの商業地域を中心とする広域的な圏域である。当該地域は小
規模な小売店舗が集まる駅前の近隣商業地域であり、その需要の中心は当該地域に地縁性をもつ事業者のほか各種サー
ビス業を展開する法人等が考えられる。取引される価格は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商業地域に存する類似性の高い商業収益性を有する取引事例を基に適正に補正し得た信頼性の高い価格で
ある。一方、収益価格は理論的ではあるが、元本市場と果実市場の相関関係が稀薄であること等から、相対的に精度は
劣るものと考える。よって、本件においては、比準価格をやや重視し、収益価格は関連づけ、さらに代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[130.5]

[100.0]
100

77,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奈良県内経済は、新型コロナウイルス感染症
の影響により、厳しい状況にあるものの、一
部で持ち直しの動きも見られる。

現在は大きな変化は認められないが、当該地
域の北側に都市計画道路事業が予定されてお
り、今後は畠田駅前の利便性向上が期待され
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

王寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	王寺Ｈ -8	北葛城郡王寺町		建付地	（　）	不整形	東25m国道、北3m、角地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	王寺Ｄ -107	北葛城郡王寺町		更地	（　）	不整形	南6m町道、西2.2m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
c	上牧Ａ -1	北葛城郡上牧町		建付地	（　）	長方形	西17m町道、中間画地		近商高度地区最高20m 宅造工事規制区域 (90,200)
d	上牧Ｅ -104	北葛城郡上牧町		建付地	（　）	長方形	北西14.8m町道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,000	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	85,430	100 [ 103.3]	82,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,700
b	(　 ) 78,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	75,271	100 [ 91.0]	82,715		82,700
c	(　 ) 79,618	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	82,467	100 [ 95.3]	86,534		86,500
d	(　 ) 74,631	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	73,885	100 [ 102.7]	71,943		71,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

王寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,560,091	777,054	3,783,037	3,248,520	534,517	（　0.9708） 518,909	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,378,180 円　　　　（　 49,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

王寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	212 ㎡	17.8 m x 11.9 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼住宅（部分貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

内階段付メゾネットタイプのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗兼住宅	160.00	100.0	160.00	1,247	199,520	5.0	997,600
							2.0	399,040
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		399,040		1,995,200
								798,080

⑨年額支払賃料	399,040 円　×　12ヶ月　＝　 4,788,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,788,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 397,444 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,391,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,995,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,296 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 798,080 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 150,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,560,091 円　　　　（　 21,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ香芝Ｉ（賃）　　　　-2	2,022 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,295 円/㎡　月額支払賃料（　 1,247 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ上牧Ｇ（賃）　　　　-152	803 ( 788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 64.0]	100 [100.0]	1,280
c	Ｓ大和郡山Ｊ（賃）　　　　-2	1,911 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [134.0]	100 [100.0]	1,320

王寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,200 円	42,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,654 円	4,788,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 342,400 円	42,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 777,054 円　（　　　　　　 3,665 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,800,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0781 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,248,520 円（　　　　　 15,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,560,091 円
②総費用	777,054 円
③純収益　①－②	3,783,037 円
④建物等に帰属する純収益	3,248,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,378,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,000 円／㎡）