別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 上牧 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上牧 -3 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　森本　直也 印  TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北葛城郡上牧町片岡台１丁目１２番１７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.1m町道 水道、ガス、下水 大輪田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５．１ ｍ町道 交通 施設 大輪田駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状 程度で推移するものと予測される。地価については依然下落傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上牧町及びその周辺の市町と判定した。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転 入者は少ない。当該地域は、最寄駅の性格が弱いこともあり、地価は依然として弱含みで推移している。標準地と同規 模の土地で１，５００万円～１，６００万円程度が需要の中心である。土地建物一体の価格は、中古物件の取引が主と なっており、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、収益物件はほぼ皆無である為、収益還元法の適用は断念した。よ って、対象不動産の所在、実情等も考慮の上、居住の快適性を重視する住宅地域であるので比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河合 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,300 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [115.6] [100.0] 100 77,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均と比較して、上牧町の人口減少率は高 い水準にある。交通利便性に劣り、需給は低 調である。新型コロナの地価への影響は先行 き不透明である。 地域要因に特段の変化は認められないが、最 寄駅の性格が弱く、地価は依然として下落傾 向で推移している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％