別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 安堵 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安堵 -1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡安堵町大字東安堵１６番２７ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6.2m町道 水道、ガス、下水 大和小泉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大和小泉駅徒歩圏の中規模戸 建住宅地域 街 路 基準方位北　　６． ２ｍ町道 交通 施設 大和小泉駅南西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の画地規模がやや大きい住宅地域。大阪及び生活利便施設への接近性が劣り、地価は下落傾向である。 コロナ禍が長期化の場合、宅地需要の弱さから市場性低下が懸念され、更なる地価下落要因になり得ると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 生駒郡内にあってＪＲ関西本線、近鉄生駒線沿線の戸建住宅地域を同一需給圏と把握。需要者の中心は同一需給圏内居 住で大阪都心部、奈良中心部勤務の一次取得の給与所得者層。大阪方面・生活利便施設への接近性が劣り、当町の開発 団地としては画地規模が大きく画地細分化が進む等環境面の劣化も見られ、地価は下落傾向で推移している。取引の中 心価格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で１１５０万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、安堵町及び隣接町の住宅地取引を基に試算しており、市場実態を反映する実証的で説得力を有する価格で あり規範性は高い。近隣は居住快適性を重視して購入意思決定される戸建住宅地域であり、近隣地域内に収益物件は立 地しておらず、収益性からの価格接近は非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地と の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良三郷 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [102.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率大きく鉄道駅がなく生活利便施設 も少ない。ほぼ全域が平坦地で土砂災害リス ク低い。コロナ禍で社会経済活動は抑制的で 宅地需要は弱い。 大和小泉駅徒歩圏の戸建住宅地域であり概ね 熟成している。大阪中心部への利便性の悪さ 、コロナ禍等から需要はやや低調で地価は引 き続き下落傾向。 当町の開発団地の中では画地規模が大きく、 選好性・競争力の低下が認められる。個別的 要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％