別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 斑鳩 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斑鳩 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎 印  TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡斑鳩町阿波３丁目１９６番３ ｢阿波３－８－８｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,180) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 北4.5m町道 水道、ガス、下水 法隆寺 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４．５ｍ 町道 交通 施設 法隆寺駅 180m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持するものと予測される。大阪通勤の需要者層に も選好性が認められること、比較的良好な住環境であることから、地価水準も底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ関西本線沿線の斑鳩町、三郷町、王寺町等の住宅地域。需要者の中心は、斑鳩町及び周辺市町の 居住者であるも、大阪府下からの転入も見られる。駅接近性に優れた利便性の高い住宅地であることから、底堅い需要 が存する。需要の中心となる価格帯は対象不動産と同規模の画地で、２，０００万円から２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅距離１８０ｍに位置し、容積率も２００％の地域であるものの、自治会の協約書において共同住宅が禁止されている ことを踏まえ、収益還元法は非適用とした。比準価格は、実証的な市場価格より導かれたものであること、自用の戸建 住宅地においては、需要者の取引意思決定プロセスに最も適合的であることから、妥当性を有する。本件では同一地点 である指定基準地価格との検討も踏まえつつ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　斑鳩 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 斑鳩町は、人口減少傾向、高齢化率とも県推 移より穏やかである。コロナ禍の影響も現状 少なく、利便性に優れた物件は、需要が底堅 い状況にある。 当該地域は、駅接近性等の利便性に優れ需要 は底堅く推移している。既成住宅地としての 熟成を深めており、特に大きな地域要因の変 動はない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％