別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 斑鳩 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   斑鳩 -1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎 印  TEL.

鑑定評価額 9,820,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒郡斑鳩町幸前１丁目４５７番４外 ｢幸前１－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,252) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い周辺に農地もある 住宅地域 東4.2m町道 水道 法隆寺 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 法隆寺駅北東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,252) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の農家住宅を中心とする地域であり、地域要因の変動は乏しく、今後とも現状を維持するものと予 測する。駅接近性に劣ることもあり、地価は依然として、弱含みで推移するものと判断する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄各線、ＪＲ関西本線沿線等を主とする、概ね斑鳩町及びその周辺の農家住宅を中心とする圏域。需 要者の中心は、斑鳩町及びその周辺の地域に地縁的関係を有する者が大半であり、他地域からの転入は少ない。駅接近 性に劣ること等、生活利便性に劣ることもあり、需要は弱い。当該地域は売却物件も少なく、取引が少ないことから、 取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域内に存する農家住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃貸需要が見いだせず、賃貸市 場の成立が認められない。そこで、収益還元法については非適用とした。自用目的がほとんどの地域においては、実際 の取引価格が取引当事者の意思決定の指標となるものと考えられることから、信頼性ある価格としてもとめられた比準 価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 斑鳩町は、人口減少傾向、高齢化率とも県推 移より穏やかである。コロナ禍の影響も現状 少なく、利便性に優れた物件は、需要が底堅 い状況にある。 当該地域は、需要者が地縁的関係を有する者 に限定される傾向にあるため、需要は希薄で あり、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％