鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良三郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｆ -104	生駒市		貸家建付地	（　）	不整形	東7m国道、北6m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
b	生駒Ｌ -104	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m国道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,200)
c	斑鳩Ｈ -2	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m町道、南4.8m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
d	斑鳩Ｋ -103	生駒郡斑鳩町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m町道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	104,542	100 [ 119.2]	87,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	92,100
b	(　 ) 68,545	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	75,105	100 [ 86.7]	86,626		91,000
c	(　 ) 138,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	134,466	100 [ 155.4]	86,529		90,900
d	(　 ) 112,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,804	100 [ 129.0]	87,445		91,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +74.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +65.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

奈良三郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,879,497	1,590,575	7,288,922	6,214,520	1,074,402	（　0.9474） 1,017,888	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	20,357,760 円　　　　（　 57,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良三郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ4	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高31m	100 ％	300 ％	300 ％	353 ㎡	15.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分（フロア貸）、住宅部分（ファミリータイプ専有面積６０㎡）を想定

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	84.4	114.00	1,920	218,880	6.0	1,313,280
							0.0	0
2～ 4	住宅	135.00	88.9	120.00	1,404	168,480	2.0	336,960
							1.0	168,480
～

～

～

計		540.00	87.8	474.00		724,320		2,324,160
								505,440

⑨年額支払賃料	724,320 円　×　12ヶ月　＝　 8,691,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 474.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,691,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 793,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,762,705 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,324,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 505,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 95,479 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,879,497 円　　　　（　 25,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ平群Ｌ（賃）　　　　-3	1,463 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 95.0]	1,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,404 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ三郷Ｌ（賃）　　　　-2	1,363 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,494
c	Ｓ三郷Ｌ（賃）　　　　-3	1,033 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,291

奈良三郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	353,600 円	88,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	286,675 円	9,555,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 707,200 円	88,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,590,575 円　（　　　　　　 4,506 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

47 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,400,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,214,520 円（　　　　　 17,605 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,879,497 円
②総費用	1,590,575 円
③純収益　①－②	7,288,922 円
④建物等に帰属する純収益	6,214,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,074,402 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,017,888 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,357,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
奈良三郷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良三郷 5-1

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　田畑　惣臣

印

TEL.

鑑定評価額

31,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外｢立野南２－９－７｣				②地積　(㎡)	353 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区最高31m (100,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域	南東16m県道、北東側道	水道、ガス、下水	三郷 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 140 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

三郷駅北東方

80m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域である。今後も概ね現状を維持するものと予測する。コロナ禍など
地価に対する不透明感を与える要因もあり、地価水準は弱含みで推移していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね奈良県内の駅徒歩圏ないしは幹線道路沿いの商業地域の圏域である。需要者の中心は当該地域に地縁
性をもつ事業者のほか法人企業等が考えられる。当該地域は駅に近い商業地域であるが、周辺地域の不動産市場の動向
から需要は低位で推移している。コロナ禍など地価に対する不透明感を与える要因もある。取引される物件が少なく、
取引価格の個別性も強い傾向がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地であり需要者の多くが経済合理性から意思決定を行う事業者である。比準価格は多数の信頼できる取引事例によ
り求められた価格であり実証的な価格で規範性が高い。一方で、収益価格は多数の賃貸事例より適正な賃料水準を査定
、各種指標の信頼性も高いと考えられるが、賃料の保守性等によりやや低位に試算される傾向にある。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[ 92.0]
100

100
[100.0]

100
[193.3]

[105.0]
100

87,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三郷町の生産年齢人口は減少、老年人口は上
昇している。コロナ禍の影響は顕在化してい
ない部分もあるが、地価は全体的に依然とし
て弱含みである。

ＪＲ三郷駅に近い商業地域である。新規店舗
等の進出もあまり見られず、当該地域に対す
る需要は減少傾向にある。地価も下落傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　+100.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良三郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｉ -12	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.7m国道、北5m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
b	斑鳩Ｂ -101	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	不整形	南東8m国道、北東8m、角地		１中専高度地区最高15m (70,200)
c	平群Ｅ -201	生駒郡平群町		建付地	（　）	不整形	東4.5m町道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,270)
d	奈良Ｅ -201	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、東6m、二方路		準工高度地区最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,163	100 [ 137.3]	86,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	91,100
b	(　 ) 116,742	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	116,742	100 [ 135.2]	86,348		90,700
c	(　 ) 50,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	60,411	100 [ 73.1]	82,642		86,800
d	(　 ) 123,939	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,329	100 [ 129.1]	93,206		97,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +57.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +74.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +58.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

奈良三郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,811,264	1,572,954	7,238,310	6,163,380	1,074,930	（　0.9468） 1,017,744	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	20,354,880 円　　　　（　 57,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良三郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ4	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高31m	100 ％	300 ％	300 ％	353 ㎡	15.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分（部分貸し）、住宅部分（ファミリータイプ）、平均専有面積約６０㎡。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的な仕様に準拠。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	84.0	113.40	1,875	212,625	6.0	1,275,750
							0.0	0
2～ 4	住宅	135.00	88.9	120.02	1,404	168,508	2.0	337,016
							1.0	168,508
～

～

～

計		540.00	87.7	473.46		718,149		2,286,798
								505,524

⑨年額支払賃料	718,149 円　×　12ヶ月　＝　 8,617,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 473.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,617,788 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 786,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,694,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,286,798 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,970 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 505,524 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 95,494 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,811,264 円　　　　（　 24,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ三郷Ｌ（賃）　　　　-4	1,363 ( 1,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,404 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ三郷Ｅ（賃）　　　　-201	1,233 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,370
c	Ｓ平群Ｌ（賃）　　　　-3	1,463 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,449

奈良三郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	349,200 円	87,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	284,454 円	9,481,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 698,400 円	87,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,572,954 円　（　　　　　　 4,456 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,163,380 円（　　　　　 17,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,811,264 円
②総費用	1,572,954 円
③純収益　①－②	7,238,310 円
④建物等に帰属する純収益	6,163,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,074,930 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,017,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,354,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,700 円／㎡）