鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

平群 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｃ -1	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m県道、南4m、角地		準住居高度地区最高15m (70,200)
b	奈良Ｅ -202	奈良市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南10m県道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
c	斑鳩Ｂ -102	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ台形	北西8m国道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
d	斑鳩Ｈ -1	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ正方形	南12m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,057	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	92,261	100 [ 112.5]	82,010	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	81,900
b	(　 ) 99,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,411	100 [ 119.7]	83,050		83,000
c	(　 ) 112,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	115,876	100 [ 139.6]	83,006		82,900
d	(　 ) 51,649	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	73,268	100 [ 97.0]	75,534		75,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +41.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,300 円／㎡]

平群 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,327,812	2,994,764	12,333,048	7,929,600	4,403,448	（　0.9474） 4,171,827	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	81,800,529 円　　　　（　 51,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平群 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m 土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,596 ㎡	54.4 m x 36.3 m	前面道路：国道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建店舗１棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,882	1,317,400	7.0	9,221,800
							3.0	3,952,200
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,317,400		9,221,800
								3,952,200

⑨年額支払賃料	1,317,400 円　×　12ヶ月　＝　 15,808,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,808,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,312,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,496,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,221,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,952,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 746,578 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,327,812 円　　　　（　 9,604 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-203	2,011 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,945	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,882 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ生駒Ｂ（賃）　　　　-4	1,671 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,040
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平群 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,000 円	112,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	474,264 円	15,808,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 963,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,800 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,994,764 円　（　　　　　　 1,876 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0708	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0691 × 35 ％　＋ 0.0972 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,929,600 円（　　　　　 4,968 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,327,812 円
②総費用	2,994,764 円
③純収益　①－②	12,333,048 円
④建物等に帰属する純収益	7,929,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,403,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,171,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,614 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,800,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
平群 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

平群 5-1

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　河南　直

印

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒郡平群町大字三里３７９番外				②地積　(㎡)	1,596 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 (70,200)
	不整形 1.5:1	店舗Ｓ1	低層の店舗、医院等が建ち並ぶ路線商業地域	東13.5m国道、北側道	水道、下水	平群 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 180 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣地域の一部が土砂災害警
戒区域に指定されている。

街

路

１３．５ｍ国道

交通

施設

平群駅東方

300m

法令

規制

１住居
(70,200)
高度地区最高15m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は低層の店舗、医院等が建ち並ぶ路線商業地域である。近年、平群バイパス沿道への店舗進出が見られ
、商業集積度は高まりつつある。今後も路線商業地域として熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道商業施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は生駒郡及び奈良県北中部の幹線道路沿いの商業地域等と把握する。主な需要者は店舗出店を計画す
る事業者及び広域的に展開しているチェーン店並びにこれら事業者への賃貸を目的とする不動産業者等である。立地に
優れ、店舗の連たん性や発展性のある路線商業地域での需要は底堅さが認められる。近隣地域の需要の中心となる価格
帯は規模等の個別的要因にばらつきがあることから把握が難しいが、土地７万円／㎡～８万円／㎡程度と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。商業地の需要者は収益性を重視する傾向にあるが、収益価
格については最有効使用の建物の想定、純収益の算定等、試算過程において多くの想定要素が介在するため相対的な信
頼性はやや劣る。よって、取引事例により市場実態を反映し規範性が高い比準価格を重視しながら収益価格を比較考量
のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[206.0]

[ 99.9]
100

80,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内の総人口、生産年齢人口はともに減少傾
向。企業収益や雇用情勢は厳しい状況が続く
。不動産市場も滞留期間は長く、依然低迷し
ている。

路線商業地域として熟成が進んでいる。今後
の新型コロナの状況等が地域の店舗出店意欲
に与える影響に注視する必要がある。

角地である一方、不整形な画地である。個別
的要因に特段の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+102.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

平群 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	平群Ｌ -2	生駒郡平群町		更地	（　）	長方形	北20m町道、南6.2m、二方路		近商高度地区最高15m 地区計画等 (100,300)
b	斑鳩Ｄ -101	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	不整形	北東8.5m県道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
c	斑鳩Ｄ -103	生駒郡斑鳩町		建付地	（　）	ほぼ整形	西6.1m町道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	奈良Ｅ -202	奈良市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南10m県道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	98,852	100 [ 123.4]	80,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	80,000
b	(　 ) 73,719	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	73,415	100 [ 95.0]	77,279		77,200
c	(　 ) 123,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	122,441	100 [ 147.4]	83,067		83,000
d	(　 ) 99,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,411	100 [ 128.1]	77,604		77,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +52.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

平群 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,543,596	3,001,820	12,541,776	8,097,600	4,444,176	（　0.9461） 4,204,635	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	82,443,824 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

平群 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	700.00	Ｓ1	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m 土砂災害警戒区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,596 ㎡	54.4 m x 36.3 m	前面道路：国道　 13.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,910	1,337,000	6.0	8,022,000
							3.0	4,011,000
～

～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		1,337,000		8,022,000
								4,011,000

⑨年額支払賃料	1,337,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,044,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,044,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,331,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,712,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,022,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,011,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 757,686 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,543,596 円　　　　（　 9,739 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｂ（賃）　　　　-4	1,671 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,018 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奈良Ｌ（賃）　　　　-2	3,230 ( 2,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

平群 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,000 円	112,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	481,320 円	16,044,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 963,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,800 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,001,820 円　（　　　　　　 1,881 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 35 ％　＋ 0.0972 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,097,600 円（　　　　　 5,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,543,596 円
②総費用	3,001,820 円
③純収益　①－②	12,541,776 円
④建物等に帰属する純収益	8,097,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,444,176 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,204,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,634 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,443,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）