鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇陀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇陀Ｇ -1	宇陀市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,160)
b	宇陀Ａ -106	宇陀市		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		１中専高度地区最高15m (60,200)
c	桜井Ｂ -109	桜井市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m県道、中間画地		商業高度地区最高15m 土砂災警特別区域 (90,270)
d	桜井Ｇ -101	桜井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m県道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,499	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	52,330	100 [ 126.6]	41,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	39,300
b	(　 ) 20,154	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	19,735	100 [ 101.6]	19,424		18,500
c	(　 ) 39,314	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 88.0]	100 [ 100.0]	44,094	100 [ 128.4]	34,341		32,600
d	(　 ) 36,013	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,329	100 [ 122.1]	28,934		27,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

宇陀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,284,148	990,264	4,293,884	4,019,880	274,004	（　0.9461） 259,235	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,083,039 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇陀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m 土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	488 ㎡	15.2 m x 35.6 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	1,156	462,400	5.0	2,312,000
							2.0	924,800
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		462,400		2,312,000
								924,800

⑨年額支払賃料	462,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,548,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,548,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,088,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,312,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 924,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 174,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,284,148 円　　　　（　 10,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ桜井Ｇ賃　　　　-1	1,781 ( 1,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,156 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ橿原Ｊ（賃）　　　　-5	1,572 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,209
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇陀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,400 円	55,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	166,464 円	5,548,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 389,200 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 990,264 円　（　　　　　　 2,029 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 35 ％　＋ 0.0972 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,019,880 円（　　　　　 8,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,284,148 円
②総費用	990,264 円
③純収益　①－②	4,293,884 円
④建物等に帰属する純収益	4,019,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,083,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
宇陀 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇陀 5-1

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　谷口　清

印

TEL.

鑑定評価額

14,600,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇陀市榛原萩原元玉小西１９０９番４外				②地積　(㎡)	488 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m 土砂災害警戒区域
	1:2.5	店舗Ｓ2	小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西12m市道	水道、下水	榛原 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 140 ｍ、南 140 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

榛原駅北方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区最高15m
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、繁華性は低い。新規の出店も殆どないことから、現況を維持し
ていくものと予想される。需要が少ないことから地価は、当面の間は下落傾向が続くものと予想される。

(3)最有効使用の判定

２階建の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

地勢等　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良県中部地域における商業地域及び住商混在地域である。需用者の中心は宇陀市に地縁的関係を有する
個人業者が大部分で、大手業者、同一需給圏外からの進出は殆ど認められない。宇陀市内準幹線道路沿いにあるものの
、商業繁華性は低く、住宅地への転用も想定される。このような地域的要因から需要は依然少なく、地価は下落が持続
している。取引件数自体が少なく、需要の中心となる価格帯を見いだすことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は国道沿いの路線及び近隣商業地域を中心に収集した。比準価格の妥当性は、同価格決定の理由の通りであり
、同価格は市場価値を示す価格といえる。収益価格は低位に求められたが、近隣地域は、賃貸市場の熟成の程度は低く
、類似不動産との比較により経済的行為が行われる傾向が強く、信頼性は劣る。従って周辺地域の地価動向、地元精通
者からの意見聴取を踏まえた上で、収益価格は参考とし、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇陀市の人口は減少傾向に、高齢化率は増加
傾向にあり、県平均を上回る。都心へのアク
セスが劣ることから不動産需要は全般的に低
調である。

地域準幹線沿いの住商混在地域で、地域要因
に変化は特にない。新規店舗の進出は認めら
れず、需要は弱含みにあり、地価は下落傾向
が持続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇陀 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	桜井Ｇ -101	桜井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m県道、中間画地		商業 (90,360)
b	宇陀Ｅ -205	宇陀市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.8m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)
c	宇陀Ｅ -204	宇陀市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西8.8m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,013	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,329	100 [ 111.5]	31,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 -5.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 95.0] 　　　　 100	30,100
b	(　 ) 36,135	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	34,135	100 [ 106.7]	31,992		30,400
c	(　 ) 21,600	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,298	100 [ 68.6]	31,047		29,500
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

宇陀 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、原価法を適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,284,148	990,264	4,293,884	4,019,880	274,004	（　0.9461） 259,235	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,083,039 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇陀 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m 土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	488 ㎡	15.2 m x 35.6 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建店舗一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	400.00	100.0	400.00	1,156	462,400	5.0	2,312,000
							2.0	924,800
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		462,400		2,312,000
								924,800

⑨年額支払賃料	462,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,548,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,548,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,088,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,312,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 924,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 174,697 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,284,148 円　　　　（　 10,828 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ宇陀Ｅ（賃）　　　　-201	1,070 ( 1,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,156 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ桜井Ｇ賃　　　　-1	1,781 ( 1,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,199
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇陀 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,400 円	55,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	166,464 円	5,548,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 389,200 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 990,264 円　（　　　　　　 2,029 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 35 ％　＋ 0.0972 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,019,880 円（　　　　　 8,237 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,284,148 円
②総費用	990,264 円
③純収益　①－②	4,293,884 円
④建物等に帰属する純収益	4,019,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,083,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）