別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 香芝 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香芝 -5 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　奥田　幸助 印  TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香芝市穴虫１９０４番８ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス 二上山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域の近辺が土砂災害警 戒区域に指定されている。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 二上山駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,100) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、価格に影響する地域要因の変化は見られず、今後も現 状を維持するものと判断される。地価は未だ底を打つには至らず、継続的な下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄大阪線、南大阪線、ＪＲ和歌山線等沿線の香芝市及び周辺市町に存する住宅地域の圏域。需要者は圏 内の居住者が中心であるが、圏外からの転入者も想定は可能である。一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であ るが、各種利便施設等への接近性が劣り、生活利便性等はやや低位と思料され、これら地域特性等を反映し、需要は依 然弱含みで推移している。需要の中心価格帯は同程度の規模の土地価格のみで９００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、最寄駅からやや距離を要することもあり、アパート等の収益物件は ほぼ見受けられない。居住の快適性を重視する自己使用目的の住宅の取引が大半であり、賃貸需要は弱く、賃貸市場が 成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、本件においては、市場性を反映した実証的な価格で ある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香芝 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [140.0] [103.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微増。新興住宅地を中心に需要は堅 調であるが利便性等の優劣による濃淡は存す る。新型コロナウイルス感染症の地価への影 響に留意が必要。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 で、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の 変動は見られない。地価は継続的な下落基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％