別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 生駒 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 9-1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田畑　惣臣 印  TEL.

鑑定評価額 63,400,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市北田原町１６７４番１０ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2.5 工場 中小工場、倉庫のほ かに住宅も見られる 工業地域 南東6.2m市道、背面道 水道 学研北生駒 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．２ｍ市道 交通 施設 学研北生駒駅北西方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫を中心として事業所も存在する地域である。周辺道路の整備も進んでおり、開通後は利便性の向上が 期待できる。大阪府内の地価水準等と比較して依然として割安感があるが、コロナ禍の影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層の工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県中北部における工業地域を中心とする圏域である。需要者の中心は市内及びその周辺地域並び に大阪に拠点を置く製造業者等である。当該地域は工業地域としては街路がやや狭く、大型車両の通行に難がある。ま た、コロナ禍の影響等もあり景気の先行きに不透明な要因も認められる。しかし、周辺における道路整備等により大阪 とのアクセスは改善が期待でき、大阪の工業地域との割安感もあるため、勢いは弱くなったが地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の取引事例により求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格で説得力が高いと判断した。標準 地周辺地域では価格判定の基礎となるような合理的な賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。 以上から、本件においては市場実証性のある比準価格を採用して、ヒアリング調査や前年標準地価格等との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生駒市の工業地域は割安感があるが、コロナ 禍等の影響により景気の不透明感が強くなっ てきている。 大阪からの引き合いもあり、整備中の周辺道 路の完成が期待されるが、一般的要因の影響 を受け、地価の上昇幅は縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％