鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

生駒 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ａ -108	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	西18.8m市道、南11.3m、東8m、三方路		近商高度地区20m 地区計画等 (100,200)
b	生駒Ｉ -12	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.7m国道、北5m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
c	奈良Ｆ -118	奈良市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4.5m市道、西4m、角地		近商高度地区最高25m (100,200)
d	斑鳩Ｈ -2	生駒郡斑鳩町		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m町道、南4.8m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
e	斑鳩Ｋ -103	生駒郡斑鳩町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m町道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,506	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	123,339	100 [ 135.7]	90,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,700
b	(　 ) 121,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,163	100 [ 126.0]	94,574		96,500
c	(　 ) 105,873	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	104,005	100 [ 118.6]	87,694		89,400
d	(　 ) 138,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	134,466	100 [ 136.2]	98,727		101,000
e	(　 ) 112,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,804	100 [ 124.7]	90,460		92,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

生駒 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存在する為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,328,456	2,594,200	10,734,256	9,940,000	794,256	（　0.9483） 753,193	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	15,691,521 円　　　　（　 31,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	215.00	Ｓ4	860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高15m 地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	17.3 m x 28.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＩＦ：店舗、２，４Ｆ居室（各階３ＤＫｘ３）

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

地域の標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	215.00	75.0	161.25	2,188	352,815	5.0	1,764,075
							3.0	1,058,445
2～ 4	住宅	215.00	90.0	193.50	1,357	262,580	3.0	787,740
							0.0	0
～

～

～

計		860.00	86.3	741.75		1,140,555		4,127,295
								1,058,445

⑨年額支払賃料	1,140,555 円　×　12ヶ月　＝　 13,686,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 741.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,686,660 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 540,000 円　　×　　％　＝　　 1,135,993 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,090,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,127,295 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,058,445 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 199,942 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,328,456 円　　　　（　 26,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-301	1,482 ( 1,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,357 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ生駒Ｊ（賃）　　　　-305	1,270 ( 1,242)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	1,222
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

生駒 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	568,000 円	142,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	426,800 円	14,226,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,207,000 円	142,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	142,000 円	142,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,594,200 円　（　　　　　　 5,241 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	142,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 860.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,940,000 円（　　　　　 20,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,328,456 円
②総費用	2,594,200 円
③純収益　①－②	10,734,256 円
④建物等に帰属する純収益	9,940,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	794,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	753,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,691,521 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
生駒 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

生駒 5-3

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　藤村　光世

印

TEL.

鑑定評価額

45,500,000 円

１㎡当たりの価格

92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒市鹿ノ台西１丁目１番８				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区最高15m 地区計画等 (100,200)
	1:1.5	診療所Ｗ1	中小規模の店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	学研奈良登美ヶ丘 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

学研奈良登美ヶ丘駅北
方
1.3km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区最高15m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　大規模住宅団地内の中心道路沿いの近隣商業地域で、利用者はほぼ当該団地内居住者であり、当面現状で推移
すると予測する。新型コロナ禍の影響は見られないが、最寄駅から遠く、地価は下落傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、生駒市、奈良市の近隣商業地域、近隣商業的要素を含む住商混在地域及び路線商業地域の圏域。需要
者は、医院、銀行、学習塾等を営業する法人又は個人事業者が中心と考える。当該地域は、大規模住宅団地内の中心道
路沿いに存する近隣商業地域で、顧客は同住宅団地内に限定されており、大部分が大規模商業施設に流出していること
から需要は多くない。地価は下落傾向と考えられ、取引の中心価格帯は、概ね同住宅団地の住宅地並みと判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は中小規模の店舗等が建ち並ぶ大規模住宅団地内の近隣商業地域であり、上記のとおり比準価格及び収益価
格を試算した。収益価格は、最寄駅からバス圏で遠く、街路の傾斜が強い立地条件から、経済合理性に見合った賃料の
確保が困難で、低位に試算されたため参考に留めた。したがって、信頼性のある取引事例により試算された比準価格を
採用し、代表標準地との検討を十分に踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[ 92.0]
100

100
[100.0]

100
[178.4]

[102.0]
100

92,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　新型コロナ禍による経済活動自粛等により
、一般的に景気は低迷しており、新型コロナ
禍の動向次第で今後の地価の先行きは不透明
である。

　価格形成要因に特段の変化は認められず、
商業性は低下しており、当地域の地価は、同
団地の住宅地並みに下落傾向にあるものと考
える。

　二方路であるという個別的要因に変動はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +54.5
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

生駒 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｅ -6	生駒市		更地	（　）	ほぼ整形	南東16.5m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m (57,160)
b	生駒Ｅ -4	生駒市		底地	（　）	不整形	北7.5m国道、中間画地		｢調区｣一部都計道に抵触 (70,400)
c	生駒Ｉ -12	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.7m国道、北5m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
d	生駒Ｊ -207	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西17.5m県道、中間画地		１住居１５ｍ斜線高度 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,983	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 75.1]	100,973	100 [ 110.7]	91,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	93,000
b	(　 32,539) 65,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.6]	81,756	100 [ 88.5]	92,380		94,200
c	(　 ) 121,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,163	100 [ 112.9]	105,547		108,000
d	(　 ) 75,596	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	87,210	100 [ 100.2]	87,036		88,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -24.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.5
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

生駒 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宅地造成から相当年数が経過した既存宅地のため、原価法の適用は不可と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,360,701	2,604,540	10,756,161	10,010,000	746,161	（　0.9483） 707,584	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,741,333 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	Ｓ4	860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高15m 地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	17.3 m x 28.7 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階はファミリータイプの共同住宅（各階３戸・平均約５１㎡）。屋外青空駐車場９台分。

⑦有効率　 83.9 ％
の理由

周辺地域の状況を総合的に判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	75.0	262.50	1,900	499,000	5.0	2,495,000
							3.0	1,497,000
2～ 4	住宅	170.00	90.0	153.00	1,370	210,000	3.0	630,000
							1.0	210,000
～

～

～

計		860.00	83.9	721.50		1,129,000		4,385,000
								2,127,000

⑨年額支払賃料	1,129,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,548,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 721.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,548,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,169,304 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,918,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,385,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,127,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 401,795 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,360,701 円　　　　（　 26,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｂ（賃）　　　　-4	1,671 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.8]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,397 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ａ（賃）　　　　-5	1,756 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,493
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

生駒 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	572,000 円	143,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	422,640 円	14,088,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,604,540 円　（　　　　　　 5,262 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 860.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,010,000 円（　　　　　 20,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,360,701 円
②総費用	2,604,540 円
③純収益　①－②	10,756,161 円
④建物等に帰属する純収益	10,010,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	746,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	707,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,741,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）