鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

生駒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｃ -102	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、中間画地		２住居高度地区15m (60,200)
b	生駒Ｈ -104	生駒市		更地	（　）	不整形	南9.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m 地区計画等 (60,200)
c	奈良Ａ -121	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	西5.6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,336)
d	奈良Ｆ -214	奈良市		貸家建付地	（　）	不整形	南西3.6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,240)
e	奈良Ｍ -5	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,000	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	125,730	100 [ 52.0]	241,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 143,687	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	145,593	100 [ 55.8]	260,919		266,000
c	(　 ) 170,968	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	168,403	100 [ 66.4]	253,619		259,000
d	(　 ) 169,460	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	170,648	100 [ 64.4]	264,981		270,000
e	(　 ) 209,446	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	206,026	100 [ 80.2]	256,890		262,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -29.5
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

生駒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,222,809	8,767,224	34,455,585	28,670,100	5,785,485	（　0.9245） 5,348,681	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	109,156,755 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	ＲＣ6	2,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	596 ㎡	19.0 m x 31.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所を想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

６階建店舗兼事務所としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	90.0	333.00	2,370	789,210	6.0	4,735,260
							3.0	2,367,630
2～ 6	事務所	370.00	85.0	314.50	1,880	591,260	5.0	2,956,300
							2.0	1,182,520
～

～

～

計		2,220.00	85.8	1,905.50		3,745,510		19,516,760
								8,280,230

⑨年額支払賃料	3,745,510 円　×　12ヶ月　＝　 44,946,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,905.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,946,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,754,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,479,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,516,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 178,969 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,280,230 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,564,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,222,809 円　　　　（　 72,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-6	1,229 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [110.7]	100 [105.0]	1,762	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,952 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-6	3,112 ( 3,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 97.0]	100 [115.0]	2,146
c	Ｓ奈良Ｃ（賃）　　　　-4	2,106 ( 2,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,949

生駒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,684,000 円	421,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,357,024 円	45,234,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,305,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,578,500 円	421,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	421,000 円	421,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	421,000 円	421,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,767,224 円　（　　　　　　 14,710 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	421,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,670,100 円（　　　　　 48,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,222,809 円
②総費用	8,767,224 円
③純収益　①－②	34,455,585 円
④建物等に帰属する純収益	28,670,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,785,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,348,681 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,156,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
生駒 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

生駒 5-2

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　河南　直

印

TEL.

鑑定評価額

154,000,000 円

１㎡当たりの価格

259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	生駒市東生駒１丁目７７番２				②地積　(㎡)	596 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	医院ＲＣ3	医院とマンション等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	東生駒 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

東生駒駅南東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特別な変化はなく、当面現状維持と予測する。駅に近い幹線沿道の商業地として希少性を有するが、
経済等の先行き不透明感の影響を受け、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 266,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は生駒市、奈良市の商業地及び県北中部における中心市街地の商業地域一帯と把握する。需要者の中
心は奈良県内の事業者または不動産開発業者等。多様な土地利用を前提とした比較的幅広い需要が認められるが、経済
等の先行き不透明感から賃貸需要とともに停滞傾向にあるものと考察する。近隣地域の需要の中心となる価格帯は規模
等の個別的要因にばらつきがあることから把握が難しいが、土地２５万円／㎡～２７万円／㎡程度と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。商業地の需要者は収益性を重視する傾向にあるが、収益価
格については最有効使用の建物の想定、純収益の算定等、試算過程において多くの想定要素が介在するため相対的な信
頼性はやや劣る。よって、取引事例により市場実態を反映し規範性が高い比準価格を重視しながら収益価格を比較考量
のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 175,000 円／㎡

[ 92.0]
100

100
[100.0]

100
[ 63.7]

[102.0]
100

258,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    263,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性や商業集積度が高く、希少性のある商
業地の需要は一定程度認められるが、新型コ
ロナによる経済等の先行き不透明感から需要
は停滞傾向。

繁華性は高いとは言い難いが、周辺施設等の
整備が進んでおり、背後に良好な住宅地域を
抱えていることから需要は一定程度認められ
る。

二方路地であり、商業地としてやや利点が認
められる。個別的要因に特段の変動は見られ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

生駒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｊ -214	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.1m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,306)
b	生駒Ｈ -104	生駒市		更地	（　）	不整形	南9.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m 地区計画等 (60,200)
c	奈良Ｆ -7	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	南16m市道、北6m、西6m、三方路		商業高度地区最高25m 土地区画整理事業 (100,400)
d	奈良Ｍ -13	奈良市		更地	（　）	長方形	北23m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 295,159	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	322,051	100 [ 124.2]	259,300	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	264,000
b	(　 ) 143,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	146,619	100 [ 55.4]	264,655		270,000
c	(　 ) 366,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	352,388	100 [ 135.0]	261,028		266,000
d	(　 ) 383,853	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	378,095	100 [ 144.2]	262,202		267,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 266,000 円／㎡]

生駒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,350,568	8,593,933	33,756,635	28,057,200	5,699,435	（　0.9245） 5,269,128	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	107,533,224 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

生駒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	370.00	ＲＣ6	2,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	596 ㎡	19.0 m x 31.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所を想定。

⑦有効率　 85.8 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	370.00	90.0	333.00	2,250	749,250	6.0	4,495,500
							3.0	2,247,750
2～ 6	事務所	370.00	85.0	314.50	1,830	575,535	3.0	1,726,605
							3.0	1,726,605
～

～

～

計		2,220.00	85.8	1,905.50		3,626,925		13,128,525
								10,880,775

⑨年額支払賃料	3,626,925 円　×　12ヶ月　＝　 43,523,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,905.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,523,100 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,636,321 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,174,779 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,128,525 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,880,775 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 2,055,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,350,568 円　　　　（　 71,058 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ生駒Ｂ（賃）　　　　-4	1,671 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	1,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,929 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ生駒Ｍ（賃）　　　　-101	2,303 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	2,003
c	Ｓ奈良Ｂ（賃）　　　　-2	2,483 ( 2,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,011

生駒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,648,000 円	412,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,314,333 円	43,811,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,305,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,502,000 円	412,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	412,000 円	412,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,593,933 円　（　　　　　　 14,419 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	412,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,057,200 円（　　　　　 47,076 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,350,568 円
②総費用	8,593,933 円
③純収益　①－②	33,756,635 円
④建物等に帰属する純収益	28,057,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,699,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,269,128 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,533,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）