別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 生駒 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -27 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰 印  TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 80,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市俵口町９９８番１４ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 生駒 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ４．０ｍ市道 交通 施設 生駒駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。新型コロナウイル スの影響で先行きに不透明感があるが、当面地価水準は横這い傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、近鉄生駒線等沿線の生駒市及び周辺市町の圏域。需要者は同一需給圏一円に及ぶが大阪方面 への通勤層を含む圏内の住民が多く、一次取得者が中心と思われる。地積は１００～１２０㎡程度が多く、中心価格帯 は土地のみで８００～１０００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。新型コロナウイルスの 影響で先行きに不透明感はあるが駅徒歩圏付近に位置しており、生活利便の良好な住宅地で需要は比較的堅調推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏付近に位置し、生活利便良好で周辺には対象標準地より規模の大きいアパート等、収益物件が見られる。対象 標準地の規模では自用目的の取引が多く収益物件は少ないと思われ、競争力のある賃貸建物の想定は困難。よって収益 還元法は適用せず比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.5] [103.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内有数の人口を有するが人口は微減傾向。 新型コロナウイルスの影響で先行き不透明感 あり一部地域を除き地価は横這い乃至やや下 落に転じている。 駅徒歩圏付近に位置しており、生活利便の良 好な住宅地で、コロナ禍にあっても需要は比 較的堅調推移。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％