別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 生駒 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -23 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市松美台４５番９０ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.1m市道 水道、ガス、下水 生駒 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 生駒駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ古い住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測するが、最 寄駅よりバス圏の住宅地の需要は弱含みである。地価水準は若干の下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、生駒市内で「生駒」駅を中心に近鉄奈良線、同けいはんな線各沿線周辺の戸建住宅地域。需要者は同 一需給圏内の居住者に加え周辺市町からの転入も見られる。当該地域は、古い住宅地域で、最寄駅から遠くバス圏であ り、新型コロナ禍の影響もあって、需要は弱含みと判断される。価格水準は、土地は、対象標準地と同程度の規模で１ ，６００万円前後、中古戸建住宅は２，５００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、第一種低層住居専用地域内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の収益物件は見当 たらず、取引は最終自用目的がほとんどで、経済合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなか った。したがって、戸建住宅地の妥当性の高い複数の取引事例から試算された比準価格を採用し、代表標準地との均衡 にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [122.7] [100.0] 100 83,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナ禍で、景気は低迷し、地価も先 行き不透明ながら、住環境等の良好な地域は 横ばい～上昇、それ以外は下落と二極化が継 続している。 　価格形成要因に特段の変化は認められない が、新型コロナ禍の影響を受け需要が減少し 、当地域の地価は依然、やや下落傾向にある ものと考える。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％