別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 生駒 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -20 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧 印  TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 96,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市真弓南１丁目４８００番１１４ ｢真弓南１－６－３１｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 自然環境保全地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 学研北生駒 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学研北生駒駅からバス圏の環 境良好な戸建住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 学研北生駒駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 自然環境保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 バス圏に存し生活利便施設もやや不足しており、地価は若干の下落で推移している。需要がやや低調であるため 、コロナ禍が長期化した場合、一層の市場性低下が懸念され、更なる地価下落要因になり得ると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 生駒市、奈良市内にあって近鉄けいはんな線、奈良線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者の中 心は、同一需給圏内居住で大阪都心部勤務の一次取得の給与所得者層であり、圏外からの転入は少ない。居住環境の良 い住宅地であるが、最寄駅からバス圏に存し生活利便性にやや難が見られ、地価は若干の下落となった。取引の中心価 格帯は、土地は標準的画地と同規模程度で１９００万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣の土地利用は大半が自己使用の戸建住宅であり、転勤等に伴い一時的に賃貸される場合が想定される程度でアパー ト等の合理的な収益物件は立地しておらず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は 、近鉄けいはんな線駅勢圏の複数取引を基に試算され市場性を反映した実証的で説得力のある価格である。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 96,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪のベッドタウンであるが人口微減。消費 低迷・コロナ禍で社会経済活動は抑制的に推 移し、住宅地価は利便性・環境の優劣で二極 化がさらに進行。 住環境は概ね良好な戸建住宅地域であるが、 最寄駅からやや遠隔に存するため、土地需要 はやや低調であり、地価は若干の下落となっ た。 特筆すべき個別的要因の変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％