別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 生駒 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -14 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　御塩　泰男 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市喜里が丘３丁目３４６番８５ ｢喜里が丘３－１１－１７｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東6.3m市道 水道、ガス、下水 生駒 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 生駒駅北方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な環境の中規模戸建住宅地であるが駅からはやや遠く、市場競争力はやや弱めであるが需要 は存在しているため、価格は横ばいに近い状況で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね生駒市，奈良市の近鉄奈良線、けいはんな線沿線の戸建住宅地域である。需要者の多くは周辺市町 の居住者であると推定されるが、大阪方面に職場を有する勤務者も多いものと考えられる。駅からは、やや離れている が、周辺には大型商業施設、病院も存在し住環境にも優れているため、市場は安定的に推移している。土地価格は一千 万円台中ごろ程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地である近隣地域において収益物件としては、転勤等の事情により戸建住宅が定期借家で賃貸される程度であ り、果実は元本の価値に見合っていないため、収益価格を求めることは適当でないと判断した。マーケットは自用目的 が主で、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集しえた。従って収益還元法の適用は断念して、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [102.0] 100 82,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンドにて経済的上昇気運にあったが 、新型コロナの影響を受け、当県の景気全般 及び不動産価格への影響等が懸念されつつあ る。 大型商業施設には近く、環境に優れ画地規模 もあり、区画も整然としているが、最寄り駅 からバス便であるため地価は横ばい傾向であ る。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％