別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 生駒 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -11 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎 印  TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市あすか野南１丁目２３６番３１ ｢あすか野南１－４－２｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした丘陵地の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 白庭台 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   160 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 白庭台駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、最寄駅からやや距離あるものの、環境良好な住宅地域である。地域要因に大きな影響を及ぼす要因等 は特になく、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は概ね横ばい傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市及び生駒市のうち、近鉄奈良線、けいはんな線沿線の環境に優れた戸建住宅地域一帯と把握した。 需要者の中心は奈良県内及び大阪・京都方面へ通勤するサラリーマン世帯と考えられる。当該地域は、区画整然とした 住宅地域として良好な住環境が形成されており、底堅い需要が認められる。地価は概ね横ばいで推移しており、土地の 中心価格帯は、対象標準地と同規模で２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域で、賃貸住宅等ほぼ見受けられず、１低専の指定容積 率６０％の地域であるから、賃貸用建物の建築の想定は困難である。よって、収益還元法は非適用とした。典型的需要 者が取引価格を指標として取引行動を行うこと、比準価格が価格牽連性の高い取引事例によって求められた規範性、実 証的ある価格であることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 90,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口は微減傾向、世帯数は微増傾向に ある。コロナ禍の影響も少なく、環境に優れ たけいはんな線、近鉄奈良線沿線においては 、需要は強い。 区画整然とした住宅地域として熟成しており 、価格形成に影響を及ぼすような地域要因の 変動は認められない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％