別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
生駒 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
生駒 -6 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　仲嶋　保 印  TEL.
鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒市高山町４７６９番１
 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,400)

（その他）



(70,264)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅の中に作業
所、農地も混在する
住宅地域		 南4.4m市道 水道 学研北生駒

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域の一部が土砂災害警
戒区域に指定されている可能
性がある。		 街

路		 ４．４ｍ市道 交通

施設		 学研北生駒駅北方

3.7km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,264)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は調整区域の農家が多く存する農村集落地域で今後も現在の状況で推移するものと予測する。地価は周
辺地域に旧来の農家住宅が多く駅商業接近条件に難がある等により今後も軟調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は生駒市、奈良市、生駒郡安堵町等、大和郡山市、天理市等の市街化調整区域の農村集落地域等である。需
要者の属性は近隣地域が旧来の農村であることから農業従事者、地縁血縁等で地域に関連のある居住者を中心とする。
市場の動向に関しては高山は茶筅の地場産業が有名であるが全般的に農業就業人口の減少、過疎化の進行等が見られ需
要は弱く地価は軟調に推移している。市場で中心になる価格帯は土地６００㎡程度で総額１９００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法は市街化調整区域の安堵、奈良・今市等の周辺環境等の地域特性が類似する取引事例を収集し時点修正
、地域要因の比較等を適正に行った。算定された比準価格は信頼性がある。収益還元法は当該地域が駅から遠く市街化
調整区域で賃貸需要がなく賃貸市場が形成されておらず規範性のある賃貸事例の収集が困難で適用を断念した。そこで
代表標準地との検討を踏まえ規範性、信頼性のある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　生駒 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,600 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 [100.0]
100		 32,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生駒市は駅北側の再開発が進捗し、また鉄道
分岐点として要衝で、地価はコロナ禍である
ものの駅周辺を中心に底堅く推移している。


市街化調整区域の農家集落で交通接近条件、
環境等に難があり、需要は弱含みで地価は軟
調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 生駒 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 安堵Ｈ

-102		 生駒郡安堵町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m町道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 安堵Ｈ

-106		 生駒郡安堵町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.8m私道、
東3.8m、角地
｢調区｣ 

(70,288)
c 奈良Ｌ

-136		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 奈良Ｄ

-133		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4.3m道路、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e 奈良Ｌ

-104		 奈良市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3.3m市道、
東3.4m、角地
｢調区｣ 
風致地区
土砂災害警戒区域
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,672  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
28,606 		 100
[  88.0]
32,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,500 
b (　           ) 
24,253  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 107.1]
30,043 		 100
[  92.1]
32,620 
32,600 
c (　           ) 
37,816  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
41,352 		 100
[ 127.7]
32,382 
32,400 
d (　           ) 
16,325  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[  60.0]		 100
[  91.8]
29,609 		 100
[  90.5]
32,717 
32,700 
e (　           ) 
19,878  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
24,068 		 100
[  74.2]
32,437 
32,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,500 円／㎡]  



生駒 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は市街化調整区域の農村集落で最寄駅から距離があり賃貸市場が形成されておらず規範性のある賃貸事
例の収集が困難で適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
生駒 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
生駒 -6 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎 印  TEL.
鑑定評価額 18,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 生駒市高山町４７６９番１
 ②地積
　(㎡)		 571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,400)

（その他）



(70,264)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 農家住宅の中に作業
所、農地も混在する
住宅地域		 南4.4m市道 水道 学研北生駒

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域の一部が土砂災害警
戒区域に指定されている可能
性がある。		 街

路		 ４．４ｍ　市道 交通

施設		 学研北生駒駅北方

3.7km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,264)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は旧来からの農家集落地域であり、地域要因等に影響を及ぼす要因は特段見受けられないことから、当
面は現況のまま推移すると予測する。地価は駅接近性に欠けること等から引き続き下落傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奈良県北西部で、農家住宅が存する農家集落地域と把握した。需要の中心は地縁関係の存する居住者では
あるが、一部地域外からの転入も見られる。市街化調整区域に指定されていることもあり、開発等による宅地供給は見
られず、一方で需要も弱いことから、不動産取引件数は少ない。農家集落地域内の不動産取引でもあり、画地条件や取
引当事者の属性等の事情の多様性から取引価格にバラツキが認められ、中心価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、市街化調整区域内に存する農家住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃貸需要が見いだせず、賃貸市
場の成立が認められない。そこで、収益還元法については非適用とした。自用目的がほとんどの地域においては、実際
の取引価格が取引当事者の意思決定の指標となるものと考えられることから、信頼性ある価格としてもとめられた比準
価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　生駒 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,600 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 [100.0]
100		 32,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は人口は微減傾向、世帯数は微増傾向に
ある。コロナ禍の影響も少なく、環境に優れ
たけいはんな線、近鉄奈良線沿線においては
、需要は強い。

生活利便性に難のある農家集落地域であり需
要は弱い。地域要因の変動は認められず、地
価は下落傾向にある。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 生駒 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 生駒Ｊ

-208		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 
第４種風致地区
(40,200)
b 生駒Ｅ

-107		 生駒市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
都計道に抵触
(70,300)
c 生駒Ｉ

-11		 生駒市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m道路、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d 生駒Ｊ

-116		 生駒市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東7.7m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(30,50)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,599  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
20,030 		 100
[  61.6]
32,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,500 
b (　           ) 
18,144  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
25,479 		 100
[  74.7]
34,108 
34,100 
c (　           ) 
23,142  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,026 		 100
[  70.6]
32,615 
32,600 
d (　           ) 
9,709  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
16,101 		 100
[  51.2]
31,447 
31,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,600 円／㎡]  



生駒 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は、市街化調整区域内に存する農家住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃貸需要が見いだせず、
賃貸市場の成立が認められない。そこで、収益還元法については非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ