別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 生駒 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   生駒 -4 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧 印  TEL.

鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 生駒市東旭ヶ丘６９番８ ｢東旭ヶ丘６－２９｣ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 生駒 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 生駒駅徒歩圏の中規模一般住 宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 生駒駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地勢・街路等に難があるものの、最寄駅の他、駅前商業施設、市役所等にも徒歩圏に存し利便性良好なため、地 価は横這いで推移している。コロナ禍が長期化の場合でも、地価は横這いを維持できると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 生駒市、奈良市内にあって近鉄奈良線及びけいはんな線駅から徒歩圏の戸建住宅地域を同一需給圏として把握した。需 要者の中心は、大阪都心部勤務の所得水準が高い給与所得者層及び地元自営業者等が想定され圏外からの転入は少ない 。近隣は駅接近性は良好であるが街路要因、地勢等がやや劣り、地価は横ばいで推移している。取引の中心価格帯は標 準的画地と同規模程度で３７００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は駅接近性は良好であるが、法令上の規制が厳しいため、アパート等の収益物件はほぼ存在しない。居住快適性を 指向する住宅地域であり、周辺での売買事例を重視して購入意思決定されるのが通常であると判断し収益価格は試算し なかった。比準価格は複数の取引事例を基に試算され近隣の市場実態を反映する実証的で説得力を有する価格である。 よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪のベッドタウンであるが人口微減。消費 低迷・コロナ禍で社会経済活動は抑制的に推 移し、住宅地価は利便性・環境の優劣で二極 化がさらに進行。 街路条件、地勢等はやや劣るが、最寄駅から 徒歩圏に存し生活利便性は良好である。需要 は比較的堅調であり、地価は横這いで推移し ている。 特筆すべき個別的要因の変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％