別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 御所 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御所 -1 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　高垣　直記 印  TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御所市大字東松本６３番１３ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,180) 2:1 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 西4.5m私道 水道 近鉄御所 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   7.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ私道 交通 施設 近鉄御所駅西方 650m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、小規模住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。新型コロナウイルス感染症の地価への影響は顕在化し ていないものの、今後の動向に留意する必要がある。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄御所線・南大阪線・吉野線及びＪＲ和歌山線（高田駅以南）沿線に所在する市町村における街路区画 が整然とした住宅地域と把握した。需要者の中心は圏内の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。 利便性等の良い地域では住宅需要が一部認められるものの、圏域全体的な市場は依然弱い状況にある。需要の中心とな る価格帯は、１００㎡程度の土地であれば、４５０万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が支配的であり、画地規模 等から共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、居住の快適性が重 視される住宅地であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御所 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,000 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [104.0] 100 [112.4] [101.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御所市の人口は減少傾向にあり、高齢化の進 行も継続している。取引需要も昨今の経済情 勢等より低調であるため、地価は下落傾向で 推移している。 小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である 。価格形成要因に影響を及ぼすような地域要 因の変動はなく、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％