別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 桜井 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 5-6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　俊二 印  TEL.

鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字東新堂３５７番１外 ②地積 　(㎡) 3,466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 不整形 1:2.5 店舗 Ｓ1 大中規模店舗が多い 県道沿いの路線商業 地域 北22.3m県道、三方路 水道、ガス、下水 大福 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北   155 ｍ ②標準的使用 沿道型の商業施設の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２．３ｍ県道　 交通 施設 大福駅北東方 1.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 幹線の県道沿いに大中規模の店舗等が連担しており、交通量も比較的多く新規店舗の進出も散見され、繁華性が 緩やかに高まっていくものと予測する。需給関係は比較的堅調に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域で、概ね桜井市内を中心に橿原市、磯城郡等の周辺市町の圏域であるが、用 途性に着目すればその範囲は奈良県全域に広がると考えられる。需要者は、飲食店や物販店を経営する地元事業者のほ か、広域的に沿道型店舗を展開する法人等が想定される。比較的交通量の多い幹線沿いの地域で、需要は比較的堅調で ある。取引される価格は個別性が強く、画地規模がさまざまで需要の中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、大中規模店舗が建ち並ぶ交通量が比較的多い県道沿いの路線商業地域である。商業事業者向 けの賃貸市場の熟成度は現状ではあまり高くなく、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に 算出された。一方、比準価格は規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高い。したがって、収益価 格は参考程度にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 5-6               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.5] [100.0] 100 73,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 林業を中心とする地域経済の不振等の影響を 受け、人口の減少が続いている。商業の中心 が幹線道路沿いに移行し、駅前商店街は衰退 しつつある。 大中規模店舗等が建ち並ぶ幹線沿いの路線商 業地域であり、需要は比較的堅調に推移して いる。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％