鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

桜井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	桜井Ｋ -7	桜井市		更地	（　）	不整形	西3.1m市道、北1.4m、東0.9m、三方路		商業高度地区最高31m (90,240)
b	桜井Ｆ -2	桜井市		更地	（　）	長方形	東10m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	桜井Ｊ -1	桜井市		底地	（　）	ほぼ長方形	西8.3m市道、北6.2m、角地		近商高度地区最高31m (100,300)
d	桜井Ｋ -103	桜井市		更地	（　）	長方形	北5.2m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,312)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,104	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	69,695	100 [ 57.1]	122,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 81,667	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,177	100 [ 63.7]	127,436		127,000
c	(　 43,204) 86,408	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	82,046	100 [ 70.8]	115,884		116,000
d	(　 ) 88,010	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,130	100 [ 67.1]	129,851		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

桜井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価が把握できない為、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,274,912	1,386,389	5,888,523	5,351,480	537,043	（　0.9468） 508,472	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	10,169,440 円　　　　（　 81,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅	95.00	Ｓ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	8.1 m x 16.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建て店舗事務所兼共同住宅を想定。１階店舗、２階事務所及び３階～５階共同住宅　住宅部分（専有面積平均約４２．５㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

店舗事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	90.0	85.50	2,140	182,970	5.0	914,850
							3.0	548,910
2～ 2	事務所	95.00	90.0	85.50	1,400	119,700	5.0	598,500
							2.0	239,400
3～ 5	住宅	95.00	90.0	85.50	1,315	112,433	2.0	224,866
							1.0	112,433
～

～

計		475.00	90.0	427.50		639,969		2,187,948
								1,125,609

⑨年額支払賃料	639,969 円　×　12ヶ月　＝　 7,679,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,679,628 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 637,409 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,042,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,187,948 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,125,609 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 212,630 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,274,912 円　　　　（　 58,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ桜井Ｉ（賃）　　　　-102	1,364 ( 1,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,299	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,315 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｓ桜井Ｊ（賃）　　　　-2	1,380 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,380
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

桜井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,200 円	75,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	230,389 円	7,679,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 644,300 円	75,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,800 円	75,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,386,389 円　（　　　　　　 11,091 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,351,480 円（　　　　　 42,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,274,912 円
②総費用	1,386,389 円
③純収益　①－②	5,888,523 円
④建物等に帰属する純収益	5,351,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	537,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	508,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,169,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
桜井 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

桜井 5-1

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　敬裕

印

TEL.

鑑定評価額

14,800,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	桜井市大字桜井２６７番２外				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,400)
	1:2	診療所Ｓ4	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	東16m県道	水道、ガス、下水	桜井 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

桜井駅南方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は古くからの駅前商業地域である。中和幹線沿いの商業集積度が高まり繁華性が増加する一方、近隣地
域の如く旧来の商業地域は衰退の一途を辿っている。当面はこの傾向が継続するものと推定する。

(3)最有効使用の判定

５階建程度の店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は桜井市及び周辺市町の商業地域であり、地域の性格上、広範囲に点在している。近年の県中部の商業地域
の傾向としては中和幹線のように比較的新しく開通した主要道路沿いの繁華性が高まっている。一方で近隣地域のよう
な古くからの駅前の商業地域においては顧客の減少や後継者不在等の理由で衰退傾向にある。このため地価の下落傾向
に歯止めが掛からない。取引に売主、買主の意向が強く反映される傾向が強く、相場を把握することは困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にある取引事例を収集して得た価格であり客観的かつ実証的で説得力を有する価格である。一
方で比準価格に比し、収益価格は低位に算出された。これは中和幹線や新興の商業施設に顧客が流出する等により賃貸
市場の需要が売買市場以上に弱含みであることが主要な要因と考えられる。本件では現下の市況を忠実に反映する比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天理 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[114.0]

[100.0]
100

118,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率及び高齢化率が県の数値よりも若
干高めで推移。幹線道路沿いを中心に新規出
店も見られたが全般的な価格水準は弱含み。

駅前の商業地域として熟成している。幹線道
路沿いに商業繁華性が移行しつつあり、既存
の商業地域は衰退傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

桜井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	桜井Ｋ -103	桜井市		更地	（　）	長方形	北5.2m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,312)
b	大和郡山Ｃ -10	大和郡山市		更地	（　）	長方形	南5.6m市道、西3m、角地		商業高度地区最高25m (90,336)
c	大和郡山Ｃ -5	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,400)
d	桜井Ｊ -1	桜井市		底地	（　）	ほぼ長方形	西8.3m市道、北6.2m、角地		近商高度地区最高31m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,010	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,130	100 [ 70.7]	123,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 99,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	97,193	100 [ 74.0]	131,342		131,000
c	(　 ) 93,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	101,748	100 [ 75.8]	134,232		134,000
d	(　 43,204) 86,408	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	82,046	100 [ 70.8]	115,884		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

桜井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,451,036	1,426,197	6,024,839	5,527,980	496,859	（　0.9730） 483,444	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,668,880 円　　　　（　 77,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

桜井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	95.00	Ｓ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	8.1 m x 16.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（部分貸し）３～５階：共同住宅（ファミリ－タイプ・平均専有面積約４２．５㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

店舗事務所兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	90.0	85.50	2,025	173,138	5.0	865,690
							3.0	519,414
2～ 2	事務所	95.00	90.0	85.50	1,500	128,250	5.0	641,250
							2.0	256,500
3～ 5	居宅	95.00	90.0	85.50	1,358	116,109	3.0	348,327
							2.0	232,218
～

～

計		475.00	90.0	427.50		649,715		2,551,921
								1,472,568

⑨年額支払賃料	649,715 円　×　12ヶ月　＝　 7,796,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,796,580 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 647,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,149,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,551,921 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,472,568 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 278,171 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,451,036 円　　　　（　 59,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ桜井Ｉ（賃）　　　　-1	1,210 ( 1,172)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,408 円/㎡　月額支払賃料（　 1,358 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｓ桜井Ｉ（賃）　　　　-102	1,364 ( 1,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,516
c	Ｓ桜井Ｉ（賃）　　　　-104	1,350 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,435

桜井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	313,200 円	78,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	233,897 円	7,796,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 665,500 円	78,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,300 円	78,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,426,197 円　（　　　　　　 11,410 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,527,980 円（　　　　　 44,224 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,451,036 円
②総費用	1,426,197 円
③純収益　①－②	6,024,839 円
④建物等に帰属する純収益	5,527,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	496,859 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	483,444 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,868 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,668,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,400 円／㎡）