別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 桜井 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 3-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 桜井市大字外山１３２０番１ ②地積(㎡) 806  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:4.5 田 田、木材工場、住宅が混在する熟成度中位の地域 桜井 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西    0 ｍ、南  200 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 田畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　        900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 北側は土地改良区所有の用悪 水路である。 道 路 交通 施設 桜井駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の 　将来予測 田、木材工場、住宅が混在する熟成度中位の地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のま ま推移すると予測する。住宅地の地価変動を反映し、緩やかな下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後は戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     17,700 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,300 円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地の周辺は、田、木材工場、住宅が混在する地域で、熟成度は中位である。同一需給圏は桜井市内及び隣接市 町で、近鉄大阪線、ＪＲ桜井線などの沿線の市街化農地を主体とする宅地見込地地域である。需要者の中心は宅地開発 を行う地元の中堅以上のデベロッパー等である。当該地域はまとまった面積の開発が前提となるため、需要者は限られ る。市場の中心となる価格帯は、不動産の地目や画地の状況、敷地規模などにより異なり、判然としない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、市街化区域に存し、地域特性の類似した複数の宅地見込地の取引事例から求められており規範性が高い。 需要者は宅地開発の採算性を重視する開発業者等であり、市街化農地等を転換し、宅地化する場合の採算性から求める 控除後価格を重視するものと判断されるが、開発に関する想定要素を多く含むため、規範性はやや劣ると判断される。 そこで、市場性を反映した比準価格を重視し、控除後価格をこれに関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     17,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にあり、一部 の地域を除いて需給動向は低調である。また、地価 の二極化も進んでいる。 当該地域は市街化区域内に農地等の開発可能な土地 が多く、周辺でミニ開発が散見される。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他