別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 桜井 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桜井 -4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　西本　喜臣 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桜井市大字忍阪１６２７番 ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模戸建住宅に駐 車場等も見られる住 宅地域 北東6.2m市道 水道、ガス、下水 大和朝倉 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 大和朝倉駅南方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ中に駐車場等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化は無く、今後 も現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桜井市及びその周辺市町のうち、近鉄大阪線及びＪＲ桜井線の沿線の住宅地域が中心となる。主な需要者 は当該圏内の居住者が大半を占める。最寄駅から徒歩圏内にある地域は一定の需要があるものの、徒歩圏外の地域につ いては弱含みであり、地価はやや下落傾向で推移している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で９００万円～１ ，１００万円、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に駐車場等も見られる住宅地域である。自己使用の建物が中心で、地域周辺は賃貸需 要が弱く、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、自用目的での取引が主である同 一需給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。従って、市場性を有し実証性を 反映した取引事例比較法による比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桜井 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [124.4] [101.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 桜井市の人口は減少傾向で、高齢化が進んで いる。利便性の良い一部地域を除き、需要は 弱含みである。 地域要因に変化は無く、地価はやや下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％