鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橿原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｃ -204	橿原市		建付地	（　）	ほぼ整形	東9.8m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)
b	橿原Ｆ -121	橿原市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		近商高度地区最高15m (80,200)
c	橿原Ｆ -109	橿原市		底地	（　）	不整形	西10m私道、南5m、準角地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	橿原Ｋ -6	橿原市		建付地	（　）	袋地等	北7.5m市道、南2.2m、二方路		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	橿原Ｄ -106	橿原市		更地	（　）	長方形	北3.5m道路、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	105,855	100 [ 116.2]	91,097	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	90,900
b	(　 ) 94,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,112	100 [ 99.5]	94,585		94,400
c	(　 41,643) 83,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	102,066	100 [ 78.9]	129,361		129,000
d	(　 ) 43,856	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	69,473	100 [ 78.0]	89,068		88,900
e	(　 ) 93,660	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,660	100 [ 83.3]	112,437		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,400 円／㎡]

橿原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の既存宅地のため、原価法は不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,990,623	4,712,900	20,277,723	17,508,400	2,769,323	（　0.9260） 2,564,393	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	52,334,551 円　　　　（　 69,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	ＲＣ5	1,380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	759 ㎡	30.7 m x 33.8 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗スケルトン貸し４室、２階１Ｋ８戸、３～５階：２ＬＤＫ、平均専有面積約５７㎡のファミリータイプ各階４戸

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

周辺地域の標準的な有効率を参考に決定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	80.0	240.00	2,295	551,000	8.0	4,408,000
							2.0	1,102,000
2～ 2	住居	270.00	90.0	243.00	1,665	405,000	1.0	405,000
							1.0	405,000
3～ 5	住居	270.00	90.0	243.00	1,615	392,000	1.0	392,000
							1.0	392,000
～

～

計		1,380.00	87.8	1,212.00		2,132,000		5,989,000
								2,683,000

⑨年額支払賃料	2,132,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,584,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,056,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,584,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,056,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,211,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,428,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,989,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,683,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 506,824 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,990,623 円　　　　（　 32,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｆ（賃）　　　　-103	1,561 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,665 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ橿原Ｇ賃　　　　-1	1,839 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	1,738
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,036,000 円	259,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	799,200 円	26,640,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 158,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,201,500 円	259,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	259,000 円	259,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,712,900 円　（　　　　　　 6,209 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9260

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	259,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,380.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,508,400 円（　　　　　 23,068 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,990,623 円
②総費用	4,712,900 円
③純収益　①－②	20,277,723 円
④建物等に帰属する純収益	17,508,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,769,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,564,393 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,334,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
橿原 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橿原 5-4

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　松山　順一

印

TEL.

鑑定評価額

67,200,000 円

１㎡当たりの価格

88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橿原市大久保町４３５番３外				②地積　(㎡)	759 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度地区最高20m (90,200)
	不整形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗、一般住宅等が混在する駅前の商業地域	南15m県道、東側道	水道、ガス、下水	畝傍御陵前 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 13 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

畝傍御陵前駅西方

150m

法令

規制

近商
(80,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに、店舗、一般住宅等が混在する駅前の商業地域であり、地域要因に変動は見られず現状維持と予測す
る。住宅需要に大きな変化はないが、店舗需要は減少しており、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね橿原市及び近隣市町の圏域内に存する駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する事
業者やマンション開発業者等である。当該地域は、店舗や一般住宅等が混在する駅前商業地域であり、駅に近接するこ
とから店舗需要だけでなく賃貸マンション開発等の需要が見込まれる。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり
、市場での中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅前から続く商業地域に存し、賃貸用の建物も立地するが、旧来の自用の店舗や住宅も多く、１階店舗の
需要者は医療関連店舗や学習塾等に限定され賃貸市場の成熟の程度はやや低い。従って、収益価格は信頼性がやや劣る
ので、広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討
を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[140.4]

[ 99.8]
100

88,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により企業収益・設備投資
等は厳しい状況にあるなかで、業務地等の需
要は立地条件や業種により物件の選別化が進
んでいる。

駅前から続く区画の整った近隣型の商業地域
であり、マンション需要は概ね堅調であるが
、店舗需要が低迷し、地価はやや下落傾向で
推移した。

角地と不整形の個別的要因がほぼ相殺され、
類似不動産に劣ることはなく、一定の競争力
を有する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

橿原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｃ -204	橿原市		建付地	（　）	ほぼ整形	東9.8m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)
b	橿原Ｆ -121	橿原市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		近商高度地区最高15m (80,200)
c	桜井Ｋ -7	桜井市		更地	（　）	不整形	西3.1m市道、北1.4m、東0.9m、三方路		商業高度地区最高31m (90,240)
d	桜井Ｋ -103	桜井市		更地	（　）	長方形	北5.2m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,312)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	105,855	100 [ 113.3]	93,429	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	93,200
b	(　 ) 94,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	94,112	100 [ 97.7]	96,328		96,100
c	(　 ) 63,104	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	69,695	100 [ 80.1]	87,010		86,800
d	(　 ) 88,010	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,130	100 [ 94.7]	92,006		91,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,300 円／㎡]

橿原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,829,014	5,003,676	20,825,338	18,097,800	2,727,538	（　0.9507） 2,593,070	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	52,919,796 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	300.00	ＲＣ5	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度地区最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	759 ㎡	30.7 m x 33.8 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：戸割店舗、２～５階：２ＬＤＫ、５４㎡程度のファミリータイプの賃貸マンション

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

中層店舗付共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	2,110	538,050	5.0	2,690,250
							2.0	1,076,100
2～ 2	住宅	300.00	90.0	270.00	1,515	409,050	2.0	818,100
							2.0	818,100
3～ 5	住宅	300.00	90.0	270.00	1,550	418,500	2.0	837,000
							2.0	837,000
～

～

計		1,500.00	89.0	1,335.00		2,202,600		6,019,350
								4,405,200

⑨年額支払賃料	2,202,600 円　×　12ヶ月　＝　 26,431,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,335.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 768,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,431,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 768,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,257,534 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,941,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,019,350 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,405,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 832,151 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,829,014 円　　　　（　 34,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ｊ（賃）　　　　-2	1,911 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	1,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ香芝Ｉ（賃）　　　　-2	2,022 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	1,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,112,000 円	278,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	815,976 円	27,199,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,363,000 円	278,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,003,676 円　（　　　　　　 6,592 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	278,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 45 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,097,800 円（　　　　　 23,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,829,014 円
②総費用	5,003,676 円
③純収益　①－②	20,825,338 円
④建物等に帰属する純収益	18,097,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,727,538 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,593,070 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,919,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）