鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橿原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｉ -103	橿原市		更地	（　）	不整形	北13m国道、東1m、二方路		準工高度地区最高15m (60,200)
b	田原本Ａ -104	磯城郡田原本町		貸家建付地	（　）	長方形	東14.8m国道、南10m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
c	大和郡山Ｅ -1	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ整形	南17m県道、中間画地		１住居１５ｍ高度地区 (60,200)
d	桜井Ｈ -203	桜井市		建付地	（　）	ほぼ台形	東11m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (80,400)
e	桜井Ｉ -106	桜井市		建付地	（　）	不整形	北12m市道、西3.5m、南2.2m、東2.5m、四方路		商業高度地区最高31m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	83,577	100 [ 92.6]	90,256	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,300
b	(　 ) 71,770	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,307	100 [ 77.2]	89,776		89,800
c	(　 ) 93,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,600	100 [ 103.0]	90,874		90,900
d	(　 ) 71,084	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	78,982	100 [ 88.4]	89,346		89,300
e	(　 ) 101,159	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.8]	102,651	100 [ 113.2]	90,681		90,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,300 円／㎡]

橿原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,558,240	2,563,284	9,994,956	6,365,100	3,629,856	（　0.9730） 3,531,850	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	70,637,000 円　　　　（　 56,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ1	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	1,247 ㎡	22.8 m x 60.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建ての沿道型の店舗で、一棟貸しである。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,858	1,021,900	5.0	5,109,500
							2.0	2,043,800
～

～

～

～

計		550.00	100.0	550.00		1,021,900		5,109,500
								2,043,800

⑨年額支払賃料	1,021,900 円　×　12ヶ月　＝　 12,262,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,262,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,097,492 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,125,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,109,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,854 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,043,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 386,078 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,558,240 円　　　　（　 10,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ橿原Ｊ（賃）　　　　-5	1,572 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,858 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ橿原Ｊ（賃）　　　　-6	2,373 ( 2,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,998
c	Ｓ香芝Ｇ（賃）　　　　-3	1,783 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,915

橿原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,400 円	86,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	396,684 円	13,222,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 910,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 736,100 円	86,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,600 円	86,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,600 円	86,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,563,284 円　（　　　　　　 2,056 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0711 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,365,100 円（　　　　　 5,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,558,240 円
②総費用	2,563,284 円
③純収益　①－②	9,994,956 円
④建物等に帰属する純収益	6,365,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,629,856 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,531,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,637,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
橿原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橿原 5-3

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　松山　順一

印

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

87,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橿原市土橋町１９７番１				②地積　(㎡)	1,247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度地区最高15m
	台形 1:2.5	店舗Ｓ1	店舗、営業所等が見られる路線商業地域	北22m県道	水道、ガス	真菅 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

真菅駅北東方

800m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、営業所が見られる路線商業地域で、特段の変動要因はないため当分は現状維持と予測する
。沿道型の店舗用地として一定の需要を維持しており、地価は横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね橿原市及び近隣市町の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、自動車利用の顧客を相
手とする物販及び飲食業者等である。当該地域は中和幹線沿いで車輌通行量も多く需要は回復傾向にあるが、土地を取
得せず定期借地を利用して店舗展開をする事業者も多く、取引件数は相対的に少ないため、規模や価格帯は様々であり
、市場での中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いに存し、賃貸用の建物も立地するが、自用が主で賃貸市場の成熟の程度はやや低く、収益価格は信頼性が
相対的に劣る。広域的な観点から収集した取引事例により求めた比準価格が信頼性・説得性に優ると判断し、比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

87,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により企業収益・設備投資
等は厳しい状況にあるなかで、業務地等の需
要は立地条件や業種により物件の選別化が進
んでいる。

車輌通行量が比較的多い幹線道路沿いの路線
商業地域であり、需給は概ね均衡しており、
地価は横ばい傾向で推移した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

橿原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｉ -103	橿原市		更地	（　）	不整形	北13m国道、東1m、二方路		準工高度地区最高15m (60,200)
b	桜井Ｈ -203	桜井市		建付地	（　）	ほぼ台形	東11m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (80,400)
c	桜井Ｆ -2	桜井市		更地	（　）	長方形	東10m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
d	田原本Ａ -104	磯城郡田原本町		貸家建付地	（　）	長方形	東14.8m国道、南10m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	83,577	100 [ 90.6]	92,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,200
b	(　 ) 71,084	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	79,466	100 [ 83.0]	95,742		95,700
c	(　 ) 81,667	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,177	100 [ 83.0]	97,804		97,800
d	(　 ) 71,770	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,307	100 [ 80.3]	86,310		86,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,300 円／㎡]

橿原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,107,355	2,518,610	9,588,745	6,077,500	3,511,245	（　0.9730） 3,416,441	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	68,328,820 円　　　　（　 54,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	550.00	Ｓ1	550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度地区最高15m	60 ％	200 ％	200 ％	1,247 ㎡	22.8 m x 60.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。低層利用が最有効使用であるため容積率は未消化。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	550.00	100.0	550.00	1,895	1,042,250	5.0	5,211,250
							3.0	3,126,750
～

～

～

～

計		550.00	100.0	550.00		1,042,250		5,211,250
								3,126,750

⑨年額支払賃料	1,042,250 円　×　12ヶ月　＝　 12,507,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,507,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,038,081 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,468,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,211,250 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,126,750 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 590,649 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,107,355 円　　　　（　 9,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ｊ（賃）　　　　-2	1,911 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ河合Ａ（賃）　　　　-3	2,606 ( 2,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [137.0]	100 [100.0]	2,114
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

橿原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,000 円	85,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	375,210 円	12,507,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 910,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 722,500 円	85,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,518,610 円　（　　　　　　 2,020 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0715	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,077,500 円（　　　　　 4,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,107,355 円
②総費用	2,518,610 円
③純収益　①－②	9,588,745 円
④建物等に帰属する純収益	6,077,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,511,245 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,416,441 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,328,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,800 円／㎡）