鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橿原 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｆ -15	橿原市		更地	（　）	長方形	西3.3m道路、南2m、角地		１住居高度地区最高15m (60,160)
b	橿原Ｃ -204	橿原市		建付地	（　）	ほぼ整形	東9.8m市道、中間画地		近商高度地区最高20m (80,200)
c	桜井Ｉ -106	桜井市		建付地	（　）	不整形	北12m市道、西3.5m、南2.2m、東2.5m、四方路		商業高度地区最高31m (90,400)
d	橿原Ｉ -103	橿原市		更地	（　）	不整形	北13m国道、東1m、二方路		準工高度地区最高15m (60,200)
e	奈良Ｋ -2	奈良市		貸家建付地	（　）	不整形	東30m国道、南14m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	109,103	100 [ 51.5]	211,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	212,000
b	(　 ) 100,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	105,855	100 [ 50.9]	207,967		208,000
c	(　 ) 101,159	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.8]	102,651	100 [ 51.0]	201,276		201,000
d	(　 ) 90,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	83,577	100 [ 50.9]	164,198		164,000
e	(　 ) 180,542	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	180,889	100 [ 83.1]	217,676		218,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -43.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

橿原 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため、対象地の現況及び想定建物の規模のものを賃貸用として建築することは当該地域においては現実的ではないため、適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲共同住宅地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,608,720,278	1,361,082,790	15	465,000	4,500.00	241,000	6,000.00
⑧開発法による価格	247,637,488 円　　　　（　 189,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,308 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,308.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
871.58 ㎡	6,000.00 ㎡	4,700.00 ㎡	1,300.00 ㎡	4,500.00 ㎡	ＲＣ・10F ( 63 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 66.6 ％）	（ 458.7 ％）	（ 359.3 ％）	（ 99.4 ％）	（ 75.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	360 ％	間口奥行	21.6 ｍ 60.6 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

465,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 465,000 円／㎡　　×　　 4,500.00 ㎡　　＝　　　　 2,092,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,092,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 241,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 248,230 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 248,230 円／㎡　　×　　　 6,000.00 ㎡　　＝　　　　 1,489,380,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,092,500,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 209,250,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,698,630,000 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の開発利益率、危険率、金利等を総合的に判断して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	188,325,000 円	( 9 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 167,628,083 円
	販売総額(2期)	20,925,000 円	( 1 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 17,166,870 円
	販売総額(3期)	1,883,250,000 円	( 90 ％)	×　　0.7561	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,423,925,325 円
収入合計		－	－	－	－	1,608,720,278 円
支出	建築工事費(1期)	223,407,000 円	( 15 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 203,523,777 円
	建築工事費(2期)	223,407,000 円	( 15 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 185,427,810 円
	建築工事費(3期)	1,042,566,000 円	( 70 ％)	×　　0.7561	（ 24 ヶ月）	＝　　 788,284,153 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	125,550,000 円	( 60 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 114,376,050 円
	販売管理費(2期)	83,700,000 円	( 40 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 69,471,000 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,361,082,790 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,608,720,278 円　　－　　　　　　 1,361,082,790 円　　＝　　　　　 247,637,488 円 189,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
橿原 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橿原 -21

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　敬裕

印

TEL.

鑑定評価額

262,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橿原市内膳町５丁目７７番２｢内膳町５－３－２６｣				②地積　(㎡)	1,308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m (100,360)
	1:3	共同住宅ＲＣ10	高層の共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	大和八木 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 60 ｍ、南 45 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

大和八木駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

高層の分譲マンション、店舗・事務所ビルが混在して建ち並ぶ住商混在地域として熟成している。不動産売買市
場における供給は極めて限定的であり、地価は上昇基調で推移するものと推定される。

(3)最有効使用の判定

１０階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 188,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県内の主として中高層共同住宅、店舗・事務所ビル等が集積する地域である。需要者は中堅以上の法人事
業者又は全国規模の事業者もその対象となる。駅至近の希少性を有する位置に立地することから、供給が極めて限定的
であり売手主導による市場が形成されている。このため、近隣地域内の不動産取引は売手と買手の意向に取引価格が左
右される傾向が強く相場を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域から広範囲に取引事例を収集し、そのうち４事例を採用して比準価格を試算した。一方、対象
標準地の最有効使用は分譲マンションであるため開発法を適用し、収益還元法の適用は見送った。比準価格は現下の市
況を忠実に反映し、また開発法による価格は開発業者の投資判断の重要な指標である。こうした検討を踏まえ、本件に
おいては比準価格、開発法による価格を相互に関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向
にあるが県下では比較的緩やかに推移。地価
水準は地域間で区々であり二極化が顕著にな
りつつある。

県下屈指の乗降客数を擁する大和八木駅に近
接して立地することから需要は安定している
。地価は上昇基調で推移している。

特段の変動は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

橿原 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｋ -2	奈良市		貸家建付地	（　）	不整形	東30m国道、南14m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
b	奈良Ｆ -10	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m 風致地区 (40,200)
c	橿原Ｇ -112	橿原市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
d	橿原Ｆ -15	橿原市		更地	（　）	長方形	西3.3m道路、南2m、角地		１住居高度地区最高15m (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,542	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	180,889	100 [ 85.9]	210,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 218,991	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,991	100 [ 90.8]	241,180		241,000
c	(　 ) 145,103	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	160,435	100 [ 75.1]	213,628		214,000
d	(　 ) 115,758	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	109,103	100 [ 52.4]	208,212		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

橿原 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は分譲共同住宅地であり、本件で想定した建物の規模を賃貸に供することは非現実的であること、また、相対的に地価水準が高位にある駅近の商業地域内に立地するため元本に見合った賃料を収受し難いこと等から本件においては収益還元法の適用を見送った。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象標準地の最有効使用が分譲共同住宅地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,574,124,143	1,327,820,316	15	455,000	4,500.00	235,000	6,000.00
⑧開発法による価格	246,303,827 円　　　　（　 188,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,308 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,308.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
871.58 ㎡	6,000.00 ㎡	4,700.00 ㎡	1,300.00 ㎡	4,500.00 ㎡	ＲＣ・10F ( 63 戸) 71㎡・３～４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 66.6 ％）	（ 458.7 ％）	（ 359.3 ％）	（ 99.4 ％）	（ 75.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	360 ％	間口奥行	21.6 ｍ 60.6 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

455,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する同グレ－ド物件の価格等を参考にして査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 455,000 円／㎡　　×　　 4,500.00 ㎡　　＝　　　　 2,047,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,047,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 235,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 242,050 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似グレードのマンションの建築費等を考慮して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 242,050 円／㎡　　×　　　 6,000.00 ㎡　　＝　　　　 1,452,300,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱による
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,047,500,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 204,750,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,657,050,000 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の開発利益率、危険率、金利等を総合的に判断して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	184,275,000 円	( 9 ％)	×　　0.8901	（ 10 ヶ月）	＝　　 164,023,178 円
	販売総額(2期)	20,475,000 円	( 1 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 16,797,690 円
	販売総額(3期)	1,842,750,000 円	( 90 ％)	×　　0.7561	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,393,303,275 円
収入合計		－	－	－	－	1,574,124,143 円
支出	建築工事費(1期)	217,845,000 円	( 15 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 198,456,795 円
	建築工事費(2期)	217,845,000 円	( 15 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 180,811,350 円
	建築工事費(3期)	1,016,610,000 円	( 70 ％)	×　　0.7561	（ 24 ヶ月）	＝　　 768,658,821 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	122,850,000 円	( 60 ％)	×　　0.9110	（ 8 ヶ月）	＝　　 111,916,350 円
	販売管理費(2期)	81,900,000 円	( 40 ％)	×　　0.8300	（ 16 ヶ月）	＝　　 67,977,000 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,327,820,316 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,574,124,143 円　　－　　　　　　 1,327,820,316 円　　＝　　　　　 246,303,827 円 188,000 円／㎡