別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 橿原 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -16 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛 印  TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市石川町４５０番１０ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い交通至便な住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 橿原神宮前 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 橿原神宮前駅南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 橿原神宮前駅徒歩圏の戸建住宅地域として熟成してきており、地域要因を変化させるような大きな要因は見られ ず、当面は現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に橿原市を中心とする地域で、近鉄大阪線及び橿原線沿線の戸建住宅地域の圏域。需要者は当市内の居 住者が中心であるが、利便性が高く、他地域からの流入もある。周辺地域では小規模開発が散見され、需給は安定して いる。同市内の他の不動産とほぼ同様の動きを見せており、土地は１５００～２０００万円、新築戸建物件は３０００ 万円～３５００万円程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が主の快適性を重視する住宅地域であり、一般的には自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場 は未成熟である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.8] [100.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和八木駅及び橿原神宮前駅徒歩圏内の住宅 地需要は底堅いが、交通接近条件に劣る地域 は弱含みであり、二極化が進んでいる。 橿原神宮前駅徒歩圏の住宅地域で、環境と利 便性の両立する地域として需給は安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％