別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 橿原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -13 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　中本　欽也 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市古川町３５３番１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに駐 車場等が見られる住 宅地域 北6m私道 水道、ガス 坊城 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 坊城駅南東方 770m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほかに駐車場等が見られる住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま 推移すると予測する。地価については緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、橿原市内で、近鉄南大阪線及び橿原線沿線の戸建住宅地域である。需要者の中心は当市内の居住者が大 半を占め、圏外からの転入者は少ない。最寄駅へ徒歩圏内にあり、一般住宅のほかに駐車場等が見られる住宅地域であ るが、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は１６０㎡程度で１０００万円程度、不動産市場は中古 戸建住宅の流通が主であり、総額で１０００万円から１５００万円までが市場の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、坊城駅などを最寄り駅とする橿原市に所在する住宅地の取引事例から試算されており規範性は高い。一方 、標準地の存する近隣地域は、最寄駅から徒歩圏に立地するが、近隣地域及びその周辺において標準地と同程度の規模 の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸需要が認められないことから、収益還元法の適用は断念した。本件では、規範性 の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [192.0] [100.0] 100 62,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある が、奈良県下では比較的緩やかに地価は推移 している。 最寄り駅まで徒歩圏内にあるが、近鉄南大阪 線は都心への利便性がやや劣るため、地価は 緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％