別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 橿原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　小野　匡弘 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市木原町２１番７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (70,200) 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m私道、背面道 水道、ガス 大和八木 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西側に昨年、住宅地が開発さ れ、対象地は西側道路にも接 面している。 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 大和八木駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、現状の住環境を維持するものと予測する。近接の宅地 開発の影響は現在のところ認められず、地価は横ばい傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、近鉄大阪線「大和八木」駅を中心とした橿原市内の住宅地域の圏域。需要者は奈良県中南部の居住者 が中心と考える。近隣地域は「大和八木」駅から徒歩約１５分程度の比較的区画整然とした住宅地域で、周辺には農地 転用の宅地開発も見られるが、当地域の地価はほぼ横ばいで安定しているものと思われる。土地は１，３００万円程度 、中古戸建住宅は２，５００万円前後の物件が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は１住居内であるが、最寄駅からやや遠い低層戸建住宅地域であるので、共同住宅等の収益不動産は事業採 算性が見込めず、自用目的での取引が中心で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。したが って、市場性を反映した妥当性の高い取引事例より査定された比準価格を採用し、代表標準地との均衡に十分留意して 、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [104.0] 100 83,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナ禍の動向により、今後の景気の 先行きは不透明で、地価は、利便性等に優れ た地域とそれ以外の地域との二極化が続いて いる。 　駅からやや距離のある住宅地域として地域 要因の変化はなく、今後とも現状が維持され るものと判断される。 　昨年、西側隣接地の住宅開発により、西側 の道路にもやや高く接面し二方路地となった 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％