別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 橿原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -3 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市田中町６９番６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 (60,184) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.6m市道 水道、ガス、下水 橿原神宮前 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　　 　　　北４．６ｍ市 道 交通 施設 橿原神宮前駅北東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,184) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現況を維持するものと 予想される。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね近鉄橿原線、大阪線及び南大阪線沿いの橿原市及びその周辺市町圏域に存する住宅地域である。需用 者の中心は橿原市に居住する者が大部分で、他市町からの転入者は少ない。最寄駅接近性が劣ることから、需要は低調 で、地価は下落傾向にある。対象標準地と同規模の宅地で１，０００～１，３００万円程度、新築戸建住宅は２，００ ０万～３，０００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、駅接近性がやや劣る戸建住宅地域で、賃貸アパート等は見受けられず、賃貸市場が未成熟であることから 収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実取引から求められた価格で、その妥当性は同価格決定の要旨の通りで ある。比準価格は市場価値を示す適正妥当な価格といえる。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による 市場性、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [174.2] [100.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は 県内では相対的に低位にある。需要は回復し つつあるが、選別化の傾向が強く、二極化が 顕著である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域 要因に特段の変化は認められない。最寄駅接 近性が劣り、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％